コラム No.53-61戦略的な地域活性化の取り組み（61）公民連攜による國(guó)土強(qiáng)靭化の取り組み【23】「団地」という社會(huì)資産の再活用。少子高齢化対策や人口減少時(shí)代に備える
公開日：2023/05/31
現(xiàn)在、首都圏を中心に都市部の再開発が活発化しています。今回は、住宅の安定供給に向けた都市の再開発をPREの観點(diǎn)から見てみたいと思います。
2022年度のマンション（區(qū)分所有）市場(chǎng)動(dòng)向
2023年4月18日、不動(dòng)産経済研究所が首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県）及び近畿圏（大阪府、兵庫(kù)県、京都府、奈良県、滋賀県、和歌山県の2府4県）における2022年度の新築分譲マンション市場(chǎng)動(dòng)向を公表しました。まず話題となったのは、2023年3月における首都圏の新築マンション平均価格が、1億4,360萬(wàn)円と初めて1億円を超え、年間を通した平均価格も6,907萬(wàn)円（m2単価103.9萬(wàn)円）と最高値を更新したことでした。ただしこれは、東京都港區(qū)で販売価格が4億円を超える高級(jí)マンションが販売されたなどの特殊な狀況が影響したものと考えられます。首都圏においては、販売価格高騰によって、販売戸數(shù)が2萬(wàn)8,632戸と前期比12.9％減となりましたが、初月契約率は70.7％と高水準(zhǔn)にあり、一定購(gòu)買層における強(qiáng)い需要を感じさせます。エリアとしては、東京23區(qū)での販売が37.3％を占めており、都心ブランドは相変わらず根強(qiáng)いことが分かります。
また、過去10年程度の市場(chǎng)動(dòng)向を見ると、國(guó)土交通省が2023年4月28日に公表した不動(dòng)産価格指數(shù)（令和5年1月?令和4年第4四半期分）によれば、2010年を100とした2023年1月度の南関東（1都3県）におけるマンション（區(qū)分所有）価格の指數(shù)は183.5ポイントと上昇が続いていますが、全國(guó)平均189.4ポイントよりは低く、むしろ北海道地方262.5ポイント、東北地方233.5ポイント、九州?沖縄地方220.3ポイントなど、地方部のマンション価格の高騰が目立ちます。
都市周辺部の再開発にも著目
前述のマンション市場(chǎng)動(dòng)向から推察すると、全國(guó)的に都市開発が進(jìn)んでいることで、都市部の利便性や魅力度、ブランド力が向上する一方、都市部の開発資源（土地）は限られているため、マンション（區(qū)分所有）の供給が需要に追い付いていない狀況が窺えます。
その一方で、近年話題となっている少子高齢化対策や人口減少時(shí)代を念頭に置くと、子育て世代に対する適正価格での住宅供給は重要な課題でしょう。都市部には商業(yè)施設(shè)も多く交通機(jī)関も整備されており利便性に優(yōu)れていますが、醫(yī)療?福祉、保育?教育など、特に子育て世代に必要な生活環(huán)境が整っているとは言いきれません。むしろ土地に余裕がある都市周辺地域の再開発、再整備に目を向ける必要があるのではないでしょうか。かつて高度経済成長(zhǎng)期には、都市人口の急増に対応すべく宅地開発が盛んに行われ、多くの団地が造成されました。それから40年以上を経た団地の大半で、急速な少子高齢化、住宅や施設(shè)の老朽化が進(jìn)み、街としての機(jī)能を失いつつあります。都市部再開発と並行して、団地の再生も喫緊の課題だといえるのではないでしょうか。
団地という貴重な社會(huì)資産の再生
2022年3月に発行された國(guó)土交通省の「団地再生の手引き」によれば、全國(guó)には5ha以上の住宅団地が2,903か所整備されており、その7割が戸建住宅団地であり、東京圏では都心から20～40km圏內(nèi)、大阪圏では20～30km圏內(nèi)に大半が立地しています。また、住宅団地に居住する人口は約1,964萬(wàn)人（800萬(wàn)世帯）で、日本の総人口?総世帯の約15％を占めています。多くの団地には公園や集會(huì)場(chǎng)が整備されており、都市周辺部における良好な住環(huán)境を備えた貴重な社會(huì)資産といえますが、街開きから40年以上が経過し、その間に若い世代が流失することで、急速に人口が減少し高齢化が進(jìn)んでいます。そのことから、自治體や団地を開発した公団?UR、民間企業(yè)等が連攜した団地再生への取り組みが各所で始まっています。
事例としては、空き家や空き店舗、老朽化した施設(shè)をリノベーションしたシェアオフィスやコワーキングスペース、雇用創(chuàng)出を意識(shí)した店舗や食堂、學(xué)童保育施設(shè)等の運(yùn)営などの取り組みが見受けられます。また、地域內(nèi)移動(dòng)を支援する小型車両を利用した交通サービス、キッチンカーや移動(dòng)店舗による生活支援サービスなど、衰退した団地內(nèi)の生活基盤を再生する取り組みも進(jìn)められています。
そもそも団地は、分筆?分譲による?yún)^(qū)分所有の集合であり、用途地域の制限もあるため、団地全體を包括した大規(guī)模な再開発が難しい地域ではあります。今後さらに、官民が連攜してエリア?マネージメント組織を整備し、現(xiàn)住する高齢者世帯を見守りつつ若い世帯を呼び込み、地域コミュニティ基盤を再生していく、地道で中長(zhǎng)期的な施策が必要なようです。
人口減少時(shí)代にあって、大規(guī)模な住宅地を開拓する経済的な合理性は見出し難いと思います。これまで築いてきた団地という社會(huì)資産を活用し、今までにない団地の魅力を醸成することで、持続可能な新たな利益を循環(huán)させるような、官民連攜による地域再生の取り組みに期待したいと思います。
