人×デジタル＝新しい建物管理業(yè)
（大和ライフネクスト）

1.目的、ビジョン

建物管理業(yè)は労働集約型産業(yè)であり、これまで多くの業(yè)務(wù)を人の手で行ってきました。

そのような中、人手不足が年々深刻なものとなり、將來の顧客サービス力維持が困難になってきています。従前のように労働力が十分に確保できていた頃は、「各業(yè)務(wù)」を擔(dān)當(dāng)する人財(cái)を「各現(xiàn)地」に配置し機(jī)能していました。

しかしながらこれからは「人でなければ対応できない必要最小限の作業(yè)」を殘しつつ、可能な限りデジタル化を進(jìn)め、品質(zhì)を維持したまま管理業(yè)務(wù)の「省力?省人」を?qū)g現(xiàn)する新しい建物管理が必要な時(shí)代になります。

當(dāng)社グループは省力?省人からさらに一歩進(jìn)んで、各種IoT機(jī)器から得られるデータを集積?分析し、管理業(yè)務(wù)の數(shù)値化?見える化を図ることで、お客さまにも透明性と付加価値の高い管理業(yè)務(wù)を提供していきます。

そして「労働集約型産業(yè)」から脫卻し「労働分散?データ活用型産業(yè)」へ、「アナログ対応」から「デジタル化?データ活用」への構(gòu)造転換を図ることで、お客さまに必要とされる企業(yè)であり続けます。

2.取り組みの全體像

建物管理の基本構(gòu)成要素である「受付」、「巡回」、「點(diǎn)検」、「清掃」、「警備」といった業(yè)務(wù)を「人でなければできない作業(yè)や対応」と「機(jī)械やITに置き換えられる作業(yè)」に分解します。
前者は「アナログ手法の強(qiáng)化?特化」、後者は「デジタル手法への転換?DX化」を行い、それぞれの持つ能力?機(jī)能を最大?最適化し、管理業(yè)務(wù)全體の品質(zhì)向上と効率化を図ります。

また、その過程で得られる「受付対応記録」、「防犯カメラ映像解析」、「點(diǎn)検結(jié)果?モニタリングデータ」、「清掃記録」、「警備報(bào)告」を分析?活用することによって、管理上の課題や設(shè)備異常、不具合箇所等の抽出を行い、改善提案や修繕提案につなげます。

「人」と「IT」が融合したハイブリッドDX管理を構(gòu)築し、居住者?建物利用者の皆さまに快適な住環(huán)境、安全?安心を提供するとともに資産価値の向上も同時(shí)に実現(xiàn)します。(図１)

3.昨今の主な取り組み

管理員業(yè)務(wù)においては、省人化を目指し「無人受付機(jī)」を開発しました。大和ライフネクストの管理マンションや大和ハウス工業(yè)の新築分譲マンションに導(dǎo)入を進(jìn)めています。

設(shè)備點(diǎn)検業(yè)務(wù)においては、センサーやAIを駆使した「遠(yuǎn)隔設(shè)備モニタリングシステム」を既築マンション約100棟に導(dǎo)入を進(jìn)め、従前の「年數(shù)回の點(diǎn)検時(shí)の人の経験や技能により左右される不安定なデータ」から「年間100萬ポイントを超える客観的で精度の高いリニアデータ」を収集できるようになりました。
警備員業(yè)務(wù)は、有人巡回から防犯カメラを中心とした「映像巡回?映像解析」技術(shù)への転換が進(jìn)んでおり、マンション管理會(huì)社変更における選定においても他社よりも優(yōu)位となっています。

建物のハード面では、非接觸によるオートロック開錠を可能とする「顔認(rèn)証開錠システム」をリリースしました。この顔認(rèn)証は登録?抹消作業(yè)などの管理上の省力化を?qū)g現(xiàn)する技術(shù)で、大和ライフネクストがオリジナル開発したファームウェアを搭載しています。

管理業(yè)務(wù)に付隨する設(shè)備改修や大規(guī)模修繕工事においては、「ウェアラブルカメラ」を活用して移動(dòng)時(shí)間やコストの低減を進(jìn)め、それをお客さま負(fù)擔(dān)コストに還元できるよう努めています。また、遠(yuǎn)隔地での管理員育成や技術(shù)者による支援など「映像共有」によるDX化も進(jìn)めています。

4.効果、今後の展開

今後、管理員業(yè)務(wù)や受付業(yè)務(wù)の省人?省力化をさらに進(jìn)めるために「リモート受付システム」や「スマートフォンを活用した遠(yuǎn)隔作業(yè)支援システム」 の開発に取り組みます。

管理建物各所に設(shè)置したセンサーやカメラ、ロボットから発信?集積される計(jì)測(cè)データ?數(shù)値データ?映像解析データに、気象データ?溫濕度データ等を組み合わせ、AIで集積?分析することにより、安定的な設(shè)備稼働やセキュリティ強(qiáng)化、清掃品質(zhì)?美観の向上など、管理品質(zhì)の向上を?qū)g現(xiàn)する「データ活用システム」を構(gòu)築します。

さらにデータ分析を細(xì)分化することにより、マンションにおいては汚染度合いによる清掃手法の最適化、気象情報(bào)に基づく防御的設(shè)備トラブル対策など、居住者?建物利用者の皆さまに安全?安心?快適を提供します。また、ビル管理においてはエアコン制御の最適化による電気料金の削減、人流解析やヒートマップによる管理コスト削減の方策やマーケティングデータの提供など、ビルオーナー?テナントの皆さまに役立つ情報(bào)配信を行えるようにしていきます。

「人」と「IT」、「アナログ」と「デジタル」の両面から得られるデータを分析し、「學(xué)習(xí)?比較?予測(cè)?実行」のプロセスを繰り返すことによって生まれる「管理業(yè)務(wù)改善サイクル」を利用した「ハイブリッドDU（Data Utilization）管理システム」の構(gòu)築を目指します。