事業承継としてのCRE戦略

不動産を活用して事業承継を効果的に行う

事業承継では、企業が持つ事業に関する資産を承継しますが、資産の中に不動産が含まれる場合は、その不動産の狀況、活用方法によって、事業承継を効果的に行うことができる可能性があります。
したがって事業承継を行う際に、不動産活用について効果的な対策を行うことができれば、事業そのものへの好影響に加えて、事業承継の際の費用や稅務などの軽減、そして、スムーズな事業承継につながる可能性があります。

不動産を活用した事業承継対策

不動産の利活用

まず考えたいのは、現在保有している土地の中で、未利用?未活用の不動産があるのであれば、有効な利活用を検討することです。放置されていたり、長期間何も活用されていなかったり、あるいは利用予定もない土地は、更地と同じような評価となり、會社の評価額を決める際に高く評価されることになるため、毎年発生する固定資産稅も更地とほぼ同じ扱いです。
遊休地に、周辺ニーズに基づいた施設を建築し、運営することができれば、不動産賃貸業として収益を上げることに加えて、建築物を建てることで土地の評価額が下がり、承継時の評価額を抑えることにもつながります。

新たな不動産の購入

保有不動産の活用ではなく、新たに不動産を購入することで、事業承継の対策になることもあります。例えば、現金資産が多くある場合、不動産を購入することで、現金のままの狀態よりも自社株や保有財産の評価額が下がる（不動産を取得して3年以上経過している必要があります）ことがあります。
基本的に土地は路線価を基準に評価されますので、実勢価格よりも低い評価になることが多くなります。つまり、１億円の現金よりも、１億円で購入した土地のほうが、評価額が下がるということになります。
また、新たな不動産の購入によって、その不動産を活用した賃貸業や新事業を行うことができれば、新たな収益源が生まれることになり、後継者にとっても経営の幅が広がり、魅力ある會社になる可能性もあります。現金の保有資産が多い場合は、検討の価値がありそうです。

株式譲渡による不動産M&A

通常、企業が保有する不動産を売卻する場合、不動産の所有権を移転することになりますが、不動産を保有する企業を買収（不動産保有企業の株式をすべて取得）することで、買収した企業は、子會社となった企業の持つ不動産を所有することになります。つまり、買収した企業は、不動産を購入することなく、株を取得することで不動産を入手することになります。これを株式譲渡による不動産M&Aと呼びます。
株を売卻した経営者にとっても、一般的な不動産取引の場合、不動産売卻益に対する法人稅がかかるのに対して、不動産M＆Aの場合は、取引はあくまで株式なので、株式の譲渡益に20％の稅金がかかるだけとなります。