不動(dòng)産業(yè)とITを融合させた仕組み「不動(dòng)産テック」が注目を集めています。ITを駆使して不動(dòng)産の物件情報(bào)や地価を推定したりするサービスが登場しており、不動(dòng)産証券化でもITを活用した新しい潮流は避けて通れないでしょう。

不動(dòng)産テックは「フィンテック」の不動(dòng)産版

不動(dòng)産テックとは、不動(dòng)産とテクノロジー（Technology）を組み合わせた造語。金融業(yè)（Finance）とIT（Information Technology）が融合して生まれた新しいサービスの総稱であるFintec（フィンテック）の不動(dòng)産版です。
金融はITと親和性があるといわれてきました。
それは、金に色が付いていないからで、オカネが持つこの匿名性がインターネットになじみやすいのです。また、インターネットが登場する前から送金や口座振替など、コンピュータを使った資金移動(dòng)が行われていました。金融業(yè)にとってインターネットをはじめとするITは、商品やサービスの裾野をこれまで以上に広げる大きな武器になり、今はフィンテックと稱し、金融サービスの新潮流として進(jìn)展しているのです。
では、不動(dòng)産業(yè)とITはどういう関係にあるでしょうか。金は手にした人が所有者ですが、不動(dòng)産には1つの物件に必ず所有者がいます。流通するには仲介業(yè)者の存在が欠かせません。このため、不動(dòng)産テックといっても不動(dòng)産の物件を直接取引するのではなく、物件の売買情報(bào)や地価の最新情報(bào)を提供するのにとどまっています。
こうしたサービスは、AI（人工知能）の発達(dá)でディープラーニング（深層學(xué)習(xí)）が高度化し、巨大化した情報(bào)（いわゆるビッグデータ）を読み込んで広範(fàn)な情報(bào)分析が可能になったことで始まりました。
では、不動(dòng)産テックは、不動(dòng)産証券化にどのような形で影響する可能性があるでしょうか。

証券化のデメリットを解消する？

不動(dòng)産証券化のデメリットは、その複雑な仕組みにあります。利害関係者が多く、コスト（手?jǐn)?shù)料）がかかってしまうことが難點(diǎn)です。しかしITを有効活用し、複雑な証券化業(yè)務(wù)フローの中で一定の役割を代替することができれば業(yè)務(wù)効率は高まり、コスト低減につながります。証券化するまでの経費(fèi)が低減できれば、資金調(diào)達(dá)（あるいは運(yùn)用）したい原債権者（オリジネーター）にとって、低利で調(diào)達(dá)したりより有利な運(yùn)用利回りが期待できます。投資家にとっても、より魅力ある商品になるでしょう。

ITが不動(dòng)産証券化で活躍できるシーンには、どのようなものが想定されるでしょうか。たとえば、証券化する不動(dòng)産物件の投資価値。物件調(diào)査や資産価値、法的問題の有無などをAIが判斷できれば、建築士や不動(dòng)産鑑定士、弁護(hù)士、稅理士などの専門家に依頼していた調(diào)査は不要になり、調(diào)査や鑑定に関する手?jǐn)?shù)料は大幅に軽減できるでしょう。オリジネーターにとっては経費(fèi)削減になり朗報(bào)です。
一方、投資家はITの恩恵を受けるでしょうか。投資判斷が難しいとされる資産擔(dān)保証券（ABS）。格付け會(huì)社の格付けを取得している場合もありますが、これだけを判斷材料にすることはできません。対象物件がテナントビルの場合、賃貸料が安全確実に定期的に収入として期待できるのかどうかが、投資のカギを握ります。
しかし物件の所在地に直接足を運(yùn)んで調(diào)査することは難しいものです。商品の説明書（目論見書）に記載された情報(bào)などで判斷することになりますが、ITを利用すればどうでしょうか。3D地図コンテンツを活用した詳細(xì)な畫像データや、AIやビッグデータを使って地価などをもとにした將來の賃料収入予測システムを活用すれば、より多くの最新物件情報(bào)を提供することが可能になり、投資家への情報(bào)開示が進(jìn)みます。ディスクロージャーに力を入れることは商品の透明性を高めることになり、証券化商品自體の価値を高めることにもつながります。

不動(dòng)産とブロックチェーン

得や投資家への充実した情報(bào)開示など、不動(dòng)産証券化の普及をより促進(jìn)する手立てとなることでしょう。しかし、ブロックチェーンが活用されるようになれば、証券化はさらに大きく様変わりするかもしれません。
ブロックチェーンは、仮想通貨「ビットコイン」を生んだ技術(shù)で、説明が非常に難しい技術(shù)概念です。誤解を恐れずにいえば、ここでは、暗號化技術(shù)と類似している技術(shù)と考えてください。サイバー攻撃に強(qiáng)く、改ざんがほぼ不可能で、システム構(gòu)築コストが安価であるという、インターネットの弱點(diǎn)を克服した技術(shù)といわれています。
この技術(shù)がなぜ証券化に革新をもたらすかといえば、たとえば、オリジネーターからSPC（特別目的會(huì)社）への資産譲渡や投資家への配當(dāng)支払いの方法がまったく変わるからです。
不動(dòng)産証券化は、1つの不動(dòng)産には必ず所有者がいる、と前述しました。しかし不動(dòng)産証券化ビジネスは、オフィステナントや物流施設(shè)など、現(xiàn)場の管理は人の手が不可欠であるものの、実際の取り引きは、極論すればバーチャル取引であるといっても過言ではありません。

不動(dòng)産証券化では、対象物件が所有者から適切にSPCに移転したかどうかなど、複雑な仕組みを構(gòu)成している多くの利害関係者同士の関係は、すべて「契約書」というドキュメントに基づいています。信託受益権も「証書」です。証券化ビジネスは契約書面の上で成り立っているといっても過言ではありません。こうしたドキュメントや証書が本物であることを証明できるのが、改ざんを許さないブロックチェーンの長所です。
ブロックチェーンという、改ざんできない情報(bào)の集積箱に証券化ビジネスの契約書を収めることができれば、SPCそのものも不要になるかもしれません。また投資家への利払いは、安全確実な仮想通貨を活用すればインターネット上で完結(jié)できます。

不動(dòng)産テックは現(xiàn)狀、証券化において驚異のITといえる段階ではありません。しかしAIや3D地図コンテンツ情報(bào)、ビッグデータなどを活用すれば、業(yè)務(wù)フローは大きく変わります。そして、ブロックチェーンが臺(tái)頭する時(shí)代になれば、もっと大きく変わるでしょう。