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土地探し＆家づくり【第3回】失敗しない土地探しのために
～予算編～

土地の形狀や現(xiàn)狀を調(diào)べて、予算オーバーを未然に防ごう

土地を購(gòu)入する前には、法的規(guī)制だけでなく、その土地の形狀や現(xiàn)狀を調(diào)べることが大事です。場(chǎng)合によっては、地盤(pán)改良などで多額の費(fèi)用がかかることもあるからです。主なチェックポイントは以下の通りです。

地盤(pán)調(diào)査

主にスクリューウエイト貫入試験という方法で地盤(pán)の強(qiáng)度を調(diào)べて、計(jì)畫(huà)している建物の重さに耐えられるか判斷します。地盤(pán)が軟弱な場(chǎng)合は、基礎(chǔ)補(bǔ)強(qiáng)を?qū)g施。補(bǔ)強(qiáng)の種類は、深基礎(chǔ)、表層改良、柱狀改良、小口徑鋼管杭などがあります。いずれも建物の重さを支持層にしっかりと伝えることで、建物の沈下や傾きを防ぎます。地盤(pán)改良には費(fèi)用がかかりますから、最初に地盤(pán)調(diào)査を行うことが大切です。

切り土?盛土

造成時(shí)に切り土や盛土をしている場(chǎng)合もあり、地盤(pán)の強(qiáng)度が異なる場(chǎng)合があります（支持層ライン）。
その際には、その地盤(pán)に対して適切な基礎(chǔ)補(bǔ)強(qiáng)等が必要になります。その費(fèi)用が予算オーバーになりかねませんので、あらかじめ地盤(pán)の強(qiáng)度を測(cè)定してから総予算を検討することが大切です。

道路?近隣との高低差

道路や近隣と高低差がある土地は、敷地內(nèi)に擁壁の新設(shè)?やり替えが必要になったり、階段?スロープの段數(shù)が増えてタイルなどの材料費(fèi)や施工費(fèi)がかさむため、平地よりも費(fèi)用が多くかかります。

土地の形狀

土地の形狀は正方形や長(zhǎng)方形などさまざまです。土地の形狀によって建物の形狀が左右されます。同じ延床面積の場(chǎng)合は、正方形の建物よりも長(zhǎng)方形の建物の方が建物の周長(zhǎng)が長(zhǎng)くなり、その分建築材料が増えるために建築費(fèi)用は高くなります（正方形?長(zhǎng)方形とも同じ材料を使用した場(chǎng)合）。なるべく正方形に近い土地に、正方形?総2階のシンプルな建物を建てるのが経済的だといえます。

近隣との境界標(biāo)有無(wú)の確認(rèn)

近隣との境界線はトラブルの種です。境界標(biāo)の有無(wú)は、土地契約前に必ず確認(rèn)しましょう。萬(wàn)一見(jiàn)あたらない場(chǎng)合は、隣地所有者立ち?xí)い韦猡趣蔷辰绀虼_定し、新しい境界標(biāo)を埋設(shè)した上で測(cè)量を行います。その結(jié)果、敷地面積の増減があれば法務(wù)局への申請(qǐng)が必要になり、資格のある土地家屋調(diào)査士に依頼するため、その費(fèi)用がかかります。

インフラ（上下水道?ガス）

前面道路および敷地內(nèi)に上下水道やガス管が埋設(shè)されているか調(diào)べます。埋設(shè)がない場(chǎng)合は新たに引き込み、もしくは古い上下水管の場(chǎng)合は取り換えなどで多額の費(fèi)用がかかることも。前面道路の下水管に放流できない場(chǎng)合は、敷地內(nèi)に浄化槽を設(shè)置することもあります。前面道路が私道の場(chǎng)合は、道路の掘削に所有者の許可が必要になるので注意しましょう。また、建設(shè)予定地の各自治體の規(guī)制に基づく対応が必要なため、土地契約前にインフラの狀況を調(diào)べておくことが大事です。

インフラ（電気?電話?メディア配線）

電気?電話線は、敷地內(nèi)へ線を引き込む際、隣地をまたがないかどうかの確認(rèn)を。萬(wàn)一またぐ場(chǎng)合は、またがない場(chǎng)所へ電柱を新設(shè)する必要があり、時(shí)間や費(fèi)用がかかります。また、プロバイダーが、電話?テレビ?インターネットなどを一括で配信するサービスも行われているので、あらかじめ初期費(fèi)用や月々の費(fèi)用を調(diào)べておくと安心です。

土地売買の際にかかるお金について知っておこう

土地の売買の際には、仲介手?jǐn)?shù)料や各種稅金、所有権移転登記などの費(fèi)用がかかります。どのようなものがあるか知ってあらかじめ予算に入れておかないと、予算オーバーにつながります。

仲介手?jǐn)?shù)料

仲介物件を購(gòu)入する場(chǎng)合、仲介手?jǐn)?shù)料が必要となります。仲介手?jǐn)?shù)料は〔（売買金額×3％＋6萬(wàn)円）×消費(fèi)稅〕が上限です（売買金額が400萬(wàn)円以上の場(chǎng)合）。ただし、ハウスメーカー等が売主で販売している物件を購(gòu)入する場(chǎng)合は、仲介手?jǐn)?shù)料は必要ありません。

各種稅金

土地を取得したり建物を建てた場(chǎng)合は、不動(dòng)産取得稅、登録免許稅、印紙稅などさまざまな稅金がかかります。一度だけ納付すればよいもの、毎年納付するものなどさまざまです。きちんと整理して予算に入れておかないと、予算オーバーになります。逆に、還付される稅金（住宅ローン控除）もありますので調(diào)べておきましょう。

建物などの解體費(fèi)用

購(gòu)入予定の土地に既存の建物、マイホーム建築に不必要な壁、植栽などがある場(chǎng)合は、売買契約前に解體費(fèi)用が売主負(fù)擔(dān)か買主負(fù)擔(dān)かを確認(rèn)し、その費(fèi)用負(fù)擔(dān)について交渉します。買主負(fù)擔(dān)となった場(chǎng)合、費(fèi)用が発生します。また、売主負(fù)擔(dān)で解體の場(chǎng)合、既存の建物（地中物も含む）の解體範(fàn)囲を明らかにしましょう。この交渉前に、敷地の『ゾーニング』で建物の計(jì)畫(huà)イメージがあれば、どの既存物を解體する必要があるか判斷でき、予算を圧迫することを避けられます。なお、土地の引き渡し時(shí)には必ず現(xiàn)地で打ち合わせ通りの解體が完了しているかを確認(rèn)しなくてはなりません。

農(nóng)地転用費(fèi)用

土地登記簿謄本の地目が「田」「畑」などである場(chǎng)合、農(nóng)地法により農(nóng)地以外に利用するのに農(nóng)地転用手続きが必要になります。この手続きは、許可が下りるまでは建築できないため、希望する時(shí)期にマイホームが完成せずに、思い通りにならないケースもあります。また、地目変更の手続きは、資格のある不動(dòng)産鑑定士や司法書(shū)士に依頼する場(chǎng)合、その費(fèi)用がかかるので予算オーバーとならないように注意しましょう。

土地代金支払いのつなぎ融資

住宅ローンを利用する際は建物が完成するまでの間、賃貸住宅にお住まいの場(chǎng)合は、土地ローン返済金と家賃と重複しての支払いが発生します。負(fù)擔(dān)を少なくする方法としてつなぎ融資があります。マイホーム完成までの間、土地のローン返済とつなぎ融資の雙方の金利負(fù)擔(dān)などの総費(fèi)用を比較して有利な方を選ぶと、少しでも予算削減につながります。

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  土地購(gòu)入時(shí)にかかる費(fèi)用は多岐に渡ります。ここでご説明したすべてを把握するのは難しいので、きめ細(xì)かなアドバイスをしてくれるハウスメーカーをパートナーとして選ぶことが大事です。
  ハウスメーカーに土地探しを依頼し、またはご自身でいい土地を見(jiàn)つけられれば土地契約前にハウスメーカーに相談すれば、家づくりという観點(diǎn)からトータルに親切にアドバイスしてくれるので安心です。