土地?不動(dòng)産を相続から守るには～小規(guī)模宅地等の特例①～

2021年度の相続稅納付のうち38.3%が不動(dòng)産財(cái)産となり、そのうち3.56％の相続人が不動(dòng)産に関する納稅をしています。土地の相続稅対策の一つとして「小規(guī)模宅地等の特例を活用しましょう」といった情報(bào)も、よく目にしたり耳にしたりすることがあると思います。それもそのはず、土地の相続稅評(píng)価額が最大80%減にもなるからです。今回のコラムは「小規(guī)模宅地等の特例」についてフォーカスした?jī)?nèi)容で解説いたします。

• 國(guó)稅庁：令和3年分 相続稅の申告事績(jī)の概要
• 國(guó)稅庁：財(cái)産評(píng)価基準(zhǔn)書(shū) 路線価図?評(píng)価倍率表

小規(guī)模宅地等の特例

相続稅納付の期限は、相続の開(kāi)始があったことを知った日の翌月から10カ月以?xún)?nèi)ですが、納稅資金調(diào)達(dá)のために生活基盤(pán)である住宅や事業(yè)用の建物?土地を売卻しなくてはならない事態(tài)を避けるため、一定の要件のもと、土地の相続稅評(píng)価額を減額できる特例制度です。

小規(guī)模宅地等の特例には大きくは「居住用宅地」「貸付事業(yè)用宅地」「事業(yè)用宅地」の種類(lèi)があり、それぞれに限度面積や減額率が異なります。

限度面積を超える場(chǎng)合

特定居住用宅地等が400m²の場(chǎng)合、限度面積の330m²を小規(guī)模宅地等の特例に適用し、殘りの70m²は土地の相続稅評(píng)価額で計(jì)算します。その後、両方を合算したものが評(píng)価額となります。

同じ種類(lèi)の土地が複數(shù)ある場(chǎng)合

貸付事業(yè)用宅地等が複數(shù)あり、A：150m²、B：200m²の場(chǎng)合、貸付事業(yè)用地等の限度面積は200m²ですので、Aに100m²、Bに100m²といった具合に限度面積內(nèi)での適用割合は任意で決められます。

特定居住用宅地等

相続開(kāi)始の直前まで被相続人が住んでいた土地です。 小規(guī)模宅地等の特例を適用するには、「土地の利用狀況の要件」「相続する人の要件」の両方が成立しなくてはなりません。

• 限度面積：330m²
• 減額率：80％

土地の利用狀況

A：相続開(kāi)始の直前まで被相続人が住んでいた土地

B：被相続人と生計(jì)を一にしていた親族が住んでいた土地
（例：親の仕送りで生活する學(xué)生が、親の別宅のマンションに住んでいる土地。マンション敷地の區(qū)分所有分割合を適用面積とします。）

相続する人（A：相続開(kāi)始の直前まで被相続人が住んでいた土地）

1：被相続人の配偶者

2：相続開(kāi)始の直前から相続稅の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続開(kāi)始時(shí)から相続稅の申告期限まで有している親族

3：上記A、B以外で、以下の要件を全て満たす者

• 日本に住み日本國(guó)籍がある
• 被相続人に配偶者や同居の親族がない
• 相続開(kāi)始直前に、被相続人の相続人が住んでいない
• 宅地を相続した親族は、相続の3年前までに、「自分および自分の配偶者」「3親等以?xún)?nèi)の親族」「特別の関係がある法人」が所有する家屋に住んだことがない
• 相続開(kāi)始時(shí)に住んでいる家屋が、過(guò)去に自分が所有したものでない
• 相続開(kāi)始時(shí)から相続稅の申告期限までに売卻していない

相続する人（B：被相続人と生計(jì)を一にしていた親族が住んでいた土地）

1：被相続人の配偶者

2：相続開(kāi)始の直前から相続稅の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続開(kāi)始時(shí)から相続稅の申告期限まで有している親族

貸付事業(yè)用宅地等

相続開(kāi)始の直前まで、被相続人が貸付事業(yè)として（アパート、マンション、駐車(chē)場(chǎng)）使っていた土地です。
小規(guī)模宅地等の特例を適用するには、「土地利用狀況の要件」「相続する人の要件」の両方が成立しなくてはなりません。

• 限度面積：200m²
• 減額率：50％

土地の利用狀況

被相続人または被相続人と生計(jì)を一にしていた親族により、不動(dòng)産貸付業(yè)?駐車(chē)場(chǎng)業(yè)などの事業(yè)用に使われていた土地（ただし相続開(kāi)始の3年以上前から行っていること）。

相続する人

1：相続人が、その土地で行っていた被相続人の貸付事業(yè)を承継していること

2：相続稅の申告期限までに貸付事業(yè)を引き継ぎ、その申告期限までその事業(yè)を継続していること

3：その土地を相続開(kāi)始時(shí)から相続稅の申告期限まで有していること

特定事業(yè)用宅地等

相続開(kāi)始の直前まで、被相続人の事業(yè)用（飲食店、店舗など）として使われていた土地です。また、特定同族會(huì)社事業(yè)用宅地等については事業(yè)を行っていたのが個(gè)人ではなく法人なのかによって區(qū)別されます。
同様に、小規(guī)模宅地等の適用には條件が必要になりますが、今回は詳細(xì)については割?lèi)?ài)させていただきます。

二世帯住宅

「特定居住用宅地等」の適用には最低限、以下の要件を満たす必要があります。

• 同じ建物に親と子ども（家族）が住んでいる
• 土地の名義は親
• 子どもは親に家賃を払っていない

従來(lái)の二世帯住宅は、玄関?浴室?トイレ?キッチン?リビング?ダイニングを全て共有するものや、部分的に共有するタイプでしたが、法改正により2014年より1つの建物でも二世帯の生活が獨(dú)立した「完全分離型」が認(rèn)められるようになりました。

完全分離型の二世帯住宅

建物は1つなのですが、それぞれの生活空間は獨(dú)立した形狀となります。 玄関が別々ですので、建築基準(zhǔn)法的には長(zhǎng)屋ですが、共有の階段や廊下が発生すると共同住宅の扱いとなります。また、建物の一部を賃貸として活用することも可能です。

（登記方法については?小規(guī)模宅地等の特例②～で解説いたします。）

二世帯住宅の例

それでは、母（被相続人）と二世帯住宅で暮ら子ども1人（相続人）が相続した場(chǎng)合をシミュレーションしてみましょう。

通常の相続稅計(jì)算

• 土地の相続稅評(píng)価額
  200m²×55萬(wàn)円＝11,000萬(wàn)円
• 相続稅評(píng)価額
  土地の相続稅評(píng)価額+その他の資産－基礎(chǔ)控除額
  11,000萬(wàn)円＋1,000萬(wàn)円－(3,000萬(wàn)円+600萬(wàn)円×1人)＝8,400萬(wàn)円
• 相続稅額
  8,400萬(wàn)円×30％－700萬(wàn)円＝1,820萬(wàn)円

小規(guī)模宅地等の特例「特定居住用宅地等」を適用した相続稅計(jì)算

• 土地の相続稅評(píng)価額
  (200m²×55萬(wàn)円)×(100－80)％＝2,200萬(wàn)円
• 相続稅評(píng)価額
  土地の相続稅評(píng)価額＋その他の資産－基礎(chǔ)控除額
  2,200萬(wàn)円+1,000萬(wàn)円－(3,000萬(wàn)円＋600萬(wàn)円×1人)＝－400萬(wàn)円
• 相続稅額
  申告手続きの上、相続稅＝“0円”

小規(guī)模宅地等の特例の「特定居住用宅地等」を適用することで、1,820萬(wàn)円の納稅額を“0円”とすることができました。

賃貸併用住宅

小規(guī)模宅地等の特例には、住宅として使用していた土地「特定居住用宅地等」とアパートなどの貸付事業(yè)として使用していた土地「貸付事業(yè)用宅地等」がありますが、両方を適用することができます。

適用條件はありますが、4階建ての共同住宅を建築し、住宅以外の部分を賃貸経営するといったことが可能です。

• 同じ建物に親と子ども（家族）が住んでいる
• 土地の名義は親
• 子どもは親に家賃を払っていない

賃貸併用住宅の例

父の他界後、土地を相続した母が、家賃収入で住宅のローンを返済できるようにと賃貸併用住宅を建て、その一部に娘夫妻が同居したケースです。

通常の相続稅計(jì)算

• 土地の相続稅評(píng)価額
  400m²×55萬(wàn)円＝22,000萬(wàn)円
• 相続稅評(píng)価額
  土地の相続稅評(píng)価額+その他の資産－基礎(chǔ)控除額
  22,000萬(wàn)円+2,000萬(wàn)円－(3,000萬(wàn)円+600萬(wàn)円×1人)＝20,400萬(wàn)円
• 相続稅額
  20,400萬(wàn)円×45％－2,700萬(wàn)円＝6,480萬(wàn)円

小規(guī)模宅地等の特例「特定居住用宅地等」「貸付事業(yè)用宅地等」を適用した相続稅計(jì)算

• 「特定居住用宅地等」の土地の相続稅評(píng)価額
  敷地面積×居住用（住宅）面積/延床面積=特定居住用宅地面積
  400m²×200m²/600m²＝133.3m²
  133.3m²×55萬(wàn)円×（100－80）％＝1,466.3萬(wàn)円
• 「貸付事業(yè)用宅地等」の土地の相続稅評(píng)価額（貸家建付地を適用）
  貸付事業(yè)用宅地等の限度面積×特定居住用宅地等の殘り面積割合=貸付事業(yè)用宅地面積
  200m²×(1－133.3m²/330m²)＝119.2m²
  (119.2m²×55萬(wàn)円)×(100－50)％×(1－0.7×0.3×1)＝2,589.6萬(wàn)円（小數(shù)點(diǎn)二位以下切り捨て）
• 小規(guī)模宅地等の特例を適用外の土地の相続稅評(píng)価額（貸家建付地を適用）
  ※貸家建付地「土地?不動(dòng)産を相続から守るには」參照
  敷地面積－特定居住用宅地等－貸付用宅地等＝小規(guī)模宅地等の特例を適用外の土地400m²－133.3m²－119.2m²＝147.5m²
  (147.5m²×55萬(wàn)円)×(1－0.7×0.3×1)＝6,408.8萬(wàn)円（小數(shù)點(diǎn)二位以下切り捨て）
• 相続稅評(píng)価額
  土地の相続稅評(píng)価額+その他の資産－基礎(chǔ)控除額
  (1,466.3萬(wàn)円＋2,589.6萬(wàn)円+6,408.8萬(wàn)円+2,000萬(wàn)円)－(3,000萬(wàn)円＋600萬(wàn)円×1人)＝8,864.7萬(wàn)円
• 相続稅額
  8,864.7萬(wàn)円×30％－700萬(wàn)円＝1,959.4萬(wàn)円（小數(shù)點(diǎn)二位以下切り捨て）
  6,480萬(wàn)円－1,959.4萬(wàn)円＝4,520.6萬(wàn)円

小規(guī)模宅地等の特例「特定居住用宅地等」「貸付事業(yè)用宅地等」を適用することで、4,520.6萬(wàn)円円の稅務(wù)対策することが可能となりました。

賃貸併用住宅の事業(yè)収支例

上記の例により土地の相続稅対策には、小規(guī)模宅地等の特例の「特定居住用宅地等」「貸付事業(yè)用宅地等」の適用が効果的であることが分かりましたが、事業(yè)としてみた場(chǎng)合の內(nèi)訳をご紹介したいと思います。

• 月収支額：130萬(wàn)円円－82.5萬(wàn)円＝47.5萬(wàn)円
• 年収支額：47.5萬(wàn)円×12カ月＝570萬(wàn)円

トータルの建設(shè)費(fèi)（事業(yè)費(fèi)）は高くなるものの、家賃収入があることにより、自宅2軒分の費(fèi)用を補(bǔ)うだけでなく、賃貸不動(dòng)産管理費(fèi)、修繕費(fèi)、空室率、固定資産稅などを勘案しても、プラス収入になることが分かります。
ただし、融資に関して擔(dān)保條件など厳しくなる可能性がありますのでご注意ください。

まとめ

今回のシミュレーションでは借入金殘高も考慮せず簡(jiǎn)単な計(jì)算としましたが、実際には現(xiàn)金、証券、保険、不動(dòng)産と資産も多岐にわたり、相続人も複數(shù)であることは珍しくありません。
建物の形狀や登記方法を次回（小規(guī)模宅地等の特例②）の解説で行いますが、條件によっては「小規(guī)模宅地等の特例」の適用ができなくなることもあります。
相続対策や資産形成に関する情報(bào)や知識(shí)はとても大切ですが、計(jì)畫(huà)や申請(qǐng)においては間違いのないよう専門(mén)家に相談することをおすすめいたします。