家づくりの前に知っておきたい『敷地調(diào)査』のハナシ 前編

敷地の可能性を最大限に活かしたプランをつくるためには、まず、敷地の現(xiàn)狀を調(diào)べることが大切。建築を検討している會(huì)社にお願(yuàn)いすると、無料で敷地調(diào)査を?qū)g施してくれるケースも多いようです。敷地を測(cè)量し、正確な形狀を把握します。また、実際に測(cè)量した敷地の面積と、登記簿上の面積（公簿面積）が一致するか確認(rèn)します。公簿面積は昔の測(cè)量技術(shù)によることが多く、面積が不正確な場(chǎng)合があり、一致しないケースも少なくありません。その場(chǎng)合は、実測(cè)の面積に合わせて設(shè)計(jì)します。

道路や隣地との高低差を把握することも重要です。高低差が大きい場(chǎng)合は、擁壁（斜面の土が崩れ落ちるのを防ぐための壁）をつくることになります。すでに擁壁がある場(chǎng)合は、強(qiáng)度が十分か、排水のための水抜き穴が設(shè)けられているかなどを調(diào)べます。強(qiáng)度が不十分な場(chǎng)合は擁壁を施工し直す必要があり、その分の費(fèi)用も考えなくてはいけません。

敷地には、建築基準(zhǔn)法や都市計(jì)畫法などの法律による規(guī)制があります。自分の土地だからと、好き勝手には建てられないということです。逆にいえば、このような法律があるおかげで、全體として良好な住環(huán)境を保てるのだと考えられますね。

さて、主な法的規(guī)制について説明しましょう。「地目」は、不動(dòng)産登記法に定められた土地の區(qū)分で、通常の住宅が建てられるのは“宅地”と定められた土地になります。「用途地域」は、都市計(jì)畫法に基づき、その土地にどんな建物が建てられるか13種類に分類したもの。一般的に“住居”と名のつく8つの區(qū)分が居住向きとされています。それぞれの區(qū)分に応じて、建ぺい率?容積率、高さ制限、斜線制限などの規(guī)制が定められています。

「建ぺい率?容積率」は、どのくらいの大きさの家が建てられるかに関わる、重要な要素です。「高さ制限」「斜線制限」は主に採光や通風(fēng)を保つための決まりです。

頑丈な家を建てても、それを支える根底部分の地盤が軟弱では、傾いたり沈んだりしてしまいます。地盤は、家づくりの肝といえます。平成12年の建築基準(zhǔn)法改正により、家を建てる際には地盤調(diào)査を行うように定められました。建て替えの場(chǎng)合、昔から住んでいるから大丈夫、前の家は傾かなかった、などと考えるケースもあるようですが、新しく建てる家は以前の家と重さも形も異なります。地盤調(diào)査は、必ず行うようにしましょう。

まずは、これから家を建てようとしている土地の成り立ちを調(diào)べます。丘陵地、臺(tái)地などの地形によって、地盤の強(qiáng)度を推察できます。ただし、もともと地盤の固い地域でも、宅地造成で切り土?盛り土が混在している土地は注意が必要です。以前は田んぼや畑だったというような土地の履歴も判斷基準(zhǔn)になります。

建物を支えるのは基礎(chǔ)、その基礎(chǔ)を支えるのは地盤です。もし、地盤が軟弱で建物の重さに耐えきれない場(chǎng)合は、建物は沈んでしまいます。

地盤の強(qiáng)度を調(diào)べるには、地耐力調(diào)査を行います。住宅の場(chǎng)合は、スウェーデン式サウンディング調(diào)査という方法で地盤の強(qiáng)さや地質(zhì)を調(diào)べるのが一般的。先端がスクリュー狀になっている棒の頭部に重さを加え、地中に貫入させて強(qiáng)度を調(diào)べます。

もし、地盤が軟弱と判明した場(chǎng)合は、基礎(chǔ)補(bǔ)強(qiáng)を行い対処します。補(bǔ)強(qiáng)の種類は、深基礎(chǔ)のほか、表層改良、柱狀改良、小口徑鋼管杭の方法で対応します。いずれも、建物の重さを支持層にしっかりと伝えることで、建物の沈下や傾きを防ぎます。