事例で検証する家族のための信託の活用方法（4）【ケース】親から築古の賃貸住宅経営を引き継ぐことになった場合の対策と方法

親の財産を調べてみたら、思いもしなかった財産があったということは少なくありません。中でも古くからある賃貸住宅はその代表例かもしれません。
親に賃貸住宅という財産があった場合、もちろん、引き継がないという選択肢もあります。相続を放棄する、または相続分を他の相続人に譲渡する、そして、他の相続人と協議の上、相続割合をゼロにするといった方法です。
ここでは、引き継ぐことを前提として、引き継ぐときの方法、そして引き継いだあとの方法について考えてみます。

賃貸住宅を引き継ぐ際の方法

賃貸住宅経営を引き継ぐ場合、主に考えられるのは「相続」「生前贈與」「家族信託」「事業承継」の4つでしょう。

相続

親の死亡後に、親世代から子世代へと賃貸住宅建物、土地、他の財産を含めて引き継がれるのが相続で、一般的な方法だと言えます。
中には、親が將來の相続対策として事前に賃貸住宅を建てたケースもあるかもしれませんが、このケースのように、亡くなる間際になってわかるケースもあるでしょう。また、建物が劣化し、このままでは賃貸住宅経営を継続できるかどうかもわからないというケースもあるかもしれません。その場合は、遺言書が存在しているのかどうか、なければ、相続人同士で遺産分割協議を行い、賃貸住宅を誰に、どのように相続するかを決める必要があります。
相続人が複數いる場合、分割協議がうまく進まず、不動産を共同名義にしてしまうケースがありますが、將來、トラブルになる可能性がありますので注意が必要です。

生前贈與

相続は被相続人が死亡した後に財産を引き継ぎますが、存命のうちに財産を引き継ぐのが生前贈與です。生前贈與を行えば、事前に親から子へ、賃貸住宅についての十分な説明も可能となりますので、後継者は安心でしょう。賃貸住宅経営の円満な引き継ぎには大切なことです。
贈與稅の稅額と相続稅の稅額を比較し、生前贈與を選択する人もいますが、令和5年度稅制改正により、相続時精算課稅、暦年課稅という贈與稅の制度について、一部改正がありましたので、稅理士に相談しながら進めてください。

家族信託

家族信託とは、財産の所有権を「財産から利益を受ける財産権」と「財産を管理運用処分できる権利」とに分けて、後者だけを相続人である子どもに渡すことができる契約です。家族による財産管理の手法です。
これにより、仮に所有者である親が認知癥になってしまった場合でも、子どもが親のために、信託された財産の管理、運用、処分をすることができるようになります。また、家族信託は、子世代の次、孫世代まで指定できます。例えば、孫世代に殘したいという意思がある場合は、家族信託を設定しておくことで、賃貸住宅オーナーである親世代の意志を孫世代にまで引き継いでもらうことができます。

事業継承

基本的に相続は「資産」を次世代へ引き継ぎますが、賃貸住宅経営は事業であるとも言えますので、事業として引き継ぐ要素もあります。これを事業承継と呼びます。引き継ぎ予定の賃貸住宅経営の規模が大きく、すでに親世代が法人化している場合には、法人としての引き継ぎをどうするかという観點が必要となります。この場合は、相続に関する手続きや稅務も複雑になりますので、稅理士に相談しながら進めることになります。

経営を引き継いだ後の方法

賃貸住宅経営を引き継ぐ前提で考えた場合、引き継いだ後のことも想定しておく必要があります。引き継いだ後に考えられる選択肢は「賃貸住宅経営を継続する」「賃貸住宅経営以外の活用方法に変える」「売卻する」の3つとなります。

賃貸住宅経営を継続する

賃貸住宅を相続したら、現在のご入居者もいますので、まず経営を継続することを優先に考えるべきでしょう。ただし、この先何もしなくてもいいということでは決してありません。特に親世代から引き継いだ賃貸住宅であれば、かなり老朽化している個所もあるはずです。 ご入居者に長く住んでもらえるように、経営努力を継続する必要があります。管理會社や不動産に関する専門家に相談しながら進めていきましょう。

賃貸住宅経営以外の活用方法に変える

この先、人口減少が想定される、近隣の大型施設が移転するなど、周辺環境の変化によって、今後、賃貸住宅経営は厳しいと判斷できる場合は、別の活用方法を検討する必要もあるかもしれません。同じ賃貸経営でも、高齢者向け施設や介護施設等、さまざまな活用方法があります。ただし、その場合、入念な市場調査や不動産活用事例についての情報が必要であることは言うまでもありません。不動産會社やハウスメーカーなど専門家に相談しながら検討してください。

売卻する

賃貸住宅経営を行う意思がない場合は、引き継いだ賃貸住宅は、その後、自分の代で売卻することもできます。ご入居者がいる狀態でも、賃貸住宅の売卻は可能ですが、ご入居者に迷惑がかからないように配慮しましょう。また、他の相続人がいる場合は、トラブルにならないように十分な協議が必要です。

賃貸住宅を引き継ぐ場合、引き継ぐ前、そして引き継いだ後にも、検討し、判斷すべきことが多くあります。親の財産を早めに把握し、十分な事前の準備をしておくことが、スムーズな相続につながりますので、専門家に相談しながら、早めに進めるようにしてください。

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