改正民法と賃貸事業(yè) 第1回民法の改正で変わる、賃貸住宅の契約（民法改正と不動(dòng)産賃貸事業(yè)への影響）

2017年5月に成立した「民法の一部を改正する法律」が、2020年4月1日からいよいよ施行されます。この民法改正は、主に債権関係の規(guī)定（契約等）に関するもので、大掛かりな改正としては約120年ぶりとなります。そこで、今般の民法改正により、不動(dòng)産賃貸事業(yè)において、どのような影響が生じるのかについて、主な改正ポイントを挙げて説明をしたいと思います。

賃貸住宅の修繕

（1） 賃貸借契約においては、賃貸人は目的物の修繕義務(wù)を負(fù)っています。この點(diǎn)に関して、改正民法では、修繕が必要となったことについて賃借人の帰責(zé)事由がある場(chǎng)合は、賃貸人が修繕義務(wù)を負(fù)わないことを明文化しました。これにより、舊法下では解釈が分かれていましたが、當(dāng)事者間の公平の観點(diǎn)から、上記のとおり明確化されました。

（2） 上記改正の一方で、賃貸人が相當(dāng)の期間內(nèi)に修繕をしないときや、修繕の急迫の必要性があるときには、改正民法では、例外的に、賃借人においても修繕することができることが認(rèn)められました。具體的には、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相當(dāng)の期間內(nèi)に必要な修繕をしないとき、あるいは急迫の事情があるときには、賃借人は目的物の修繕を行うことができるとされ、この場(chǎng)合、賃借人は賃貸人に対して必要費(fèi)の償還を請(qǐng)求することができるようになりました。
　もっとも、実務(wù)的にみれば、具體的にいかなる場(chǎng)合に賃借人が修繕を行うことができるのか、修繕の必要性や範(fàn)囲、修繕の仕様?金額についてどのようにして認(rèn)めるのかは、改正民法でも明らかではありません。そこで、オーナー様においては、個(gè)別の賃貸住宅の実情に合わせて、修繕を認(rèn)める要件を契約書(shū)上明確化したり、賃借人による修繕について個(gè)別の許諾を得る旨を規(guī)定したり、修繕の仕様について契約書(shū)上で限定したりする等の対応が必要であると考えられます。

賃貸住宅の一部滅失等による賃料の減額

舊法では、賃貸借の目的物の一部が滅失した場(chǎng)合には、賃借人は賃料の減額を請(qǐng)求できるとされていましたが、改正民法では、目的物の一部について使用収益（物を利活用して利便を得ること）できなくなった場(chǎng)合、賃借人に帰責(zé)事由がないときは、使用収益できなくなった部分の割合に応じて賃料が當(dāng)然に減額されるというルールに改正されました。すなわち、目的物の一部滅失の場(chǎng)合以外の理由で使用収益が一部できなくなったときには、賃料が減額されることになり、さらに、この賃料減額について、賃借人からの意思表示がなくとも、當(dāng)然に賃料減額の効果が生ずるとされました。
もっとも、実務(wù)的にみれば、一部滅失の程度や減額割合については、改正民法においても具體的な規(guī)定は無(wú)く、また、判例の蓄積による明確な基準(zhǔn)もないことから、紛爭(zhēng)防止の観點(diǎn)からすれば、どのような場(chǎng)合に一部滅失があったといえるかを契約書(shū)上明記し、そのような滅失があった場(chǎng)合は、賃借人が賃貸人に通知し、賃料について協(xié)議し、適正な減額割合や減額期間、減額の方法等を合意するといった?jī)?nèi)容を契約書(shū)上盛り込みたいところです。
なお、改正民法では、賃貸借の目的物の全部が滅失又は使用収益不能となった場(chǎng)合には、賃貸借契約は當(dāng)然に終了することも明文化されています。

保証

今般の改正民法では、保証契約に関する基本ルールが大きく改正されたため、賃貸借契約に付隨して通常締結(jié)される保証契約についても、當(dāng)然、影響を受けることになりますので、オーナー様においては、保証の変更に関しては、特に留意する必要があります。

（1） これまでは、特に保証人の責(zé)任について、上限額は定めずに、賃貸借契約に基づいて発生する一切の債務(wù)を保証するとしていたのが一般的であると思います。このようなタイプの保証を個(gè)人根保証といいますが、改正民法では、個(gè)人根保証について、極度額（保証人が負(fù)擔(dān)する上限額）を書(shū)面で定める必要があるとされ、極度額の定めがない場(chǎng)合には、保証契約自體無(wú)効となってしまいます。
したがって、今後の契約書(shū)には、この極度額を明記する必要があります。なお、國(guó)土交通省住宅局住宅総合整備課より、極度額に関する?yún)⒖假Y料が公表されており、家賃滯納による損害額に関する調(diào)査結(jié)果がまとめられています。極度額の具體的設(shè)定に関して參考になりますので、ご參照ください。

（2） 賃借人が死亡した場(chǎng)合、賃貸借契約は終了せずそのまま継続しますが、改正民法における個(gè)人根保証契約では元本が確定することとなり、保証人は賃借人死亡時(shí)點(diǎn)の債務(wù)（滯納賃料債務(wù)等）のみを保証し、それ以降に賃貸借契約から発生する債務(wù)は保証の範(fàn)囲外となってしまいます。また、保証人が死亡した場(chǎng)合も、上記と同様に賃貸借契約は終了せずそのまま継続しますが、個(gè)人根保証契約の元本が確定するため、保証人の相続人は保証人死亡時(shí)點(diǎn)の債務(wù)のみを保証し、それ以降に賃貸借契約から発生する債務(wù)は保証の範(fàn)囲外となってしまいます。そのため、賃貸人としては、元本が確定すると、保証人に対してそれ以降に発生する債務(wù)分を請(qǐng)求することができなくなりますので、新たな保証契約の締結(jié)などを検討する必要が生じます。
　そこで、実務(wù)的には、契約書(shū)上、賃借人又は保証人が死亡したときは、速やかに賃貸人に対して報(bào)告することを義務(wù)付けると共に、代替保証人の提供を義務(wù)付ける定めを設(shè)ける必要がありますが、これらの合意による対応にも限界がありますので、今後は、保証會(huì)社やオーナーリスク保険等の重要度がより一層増すと考えられます。

（3） 改正民法においては、賃貸人が保証人から賃借人の賃料滯納狀況等について問(wèn)い合わせを受けた場(chǎng)合には、賃貸人は、遅滯なく賃料の滯納額、遅延損害金等の情報(bào)を提供しなければならない旨が規(guī)定され、これを賃貸人が怠り、保証人が損害を受けたような場(chǎng)合には、保証人は賃貸人に対して損害賠償請(qǐng)求を行うことが認(rèn)められています。
　さらには、改正民法では、賃借人が法人であったり、個(gè)人事業(yè)のための事務(wù)所や事業(yè)用店舗として個(gè)人が借りるといった事業(yè)に関する賃貸借契約である場(chǎng)合に、個(gè)人が保証人となるときは、主たる債務(wù)者（賃借人）から保証人に「財(cái)務(wù)狀況の情報(bào)提供」が必要になります。ここで提供すべき情報(bào)とは、主たる債務(wù)者の「財(cái)産や収支狀況」、「主たる債務(wù)以外の債務(wù)の有無(wú)や內(nèi)容」、「主たる債務(wù)への擔(dān)保提供」等であり、保証人に対してこういった情報(bào)提供がなく、債権者（賃貸人）がその事実を知っていた、または知り得ることができた場(chǎng)合には、保証人は保証契約を取り消すことができるとされています。そのため、今後は、賃貸人においても、上記情報(bào)提供を確実に賃借人に履行させる必要がありますので、実務(wù)的には、上記情報(bào)提供の內(nèi)容を契約書(shū)に明記するか、契約締結(jié)と同時(shí)に一定の書(shū)類(lèi)を作成させた上、添付させる等の工夫を行う必要があるでしょう。

これらの改正點(diǎn)以外にも、敷金に関する規(guī)定が新設(shè)されたり、原狀回復(fù)義務(wù)の內(nèi)容を明確化する規(guī)定が設(shè)けられたり、その他の規(guī)定が新設(shè)されたりされていますが、いずれもこれまでの判例法理を明確化するものになりますので、賃貸住宅事業(yè)に関して、直ちに影響が出るものではないものと考えます。