6回シリーズ「賃貸住宅経営の6大リスク」の第3回目。
これまで、「空室リスク」「賃料下落リスク」についてお伝えしました。
今回は、「修繕リスク」ついて考えてみましょう。

賃貸住宅事業(yè)でかかる修繕について：どんな修繕があるのか？主な修繕項目の洗い出し

賃貸住宅経営は、30年～35年の長期にわたります。その間には、小さな修繕から大規(guī)模な工事まで、必ず修繕が必要になります。

図1：修繕の分類と主な修繕箇所

図1は修繕の分類と主な修繕箇所についてまとめたものです。
修繕には、入退去時に都度発生する「原狀回復(fù)」と概ね15年～20年ごとに発生する「大規(guī)模修繕」「取り換え」があります。
原狀回復(fù)は、ご入居者からの預(yù)かり金でまかなえる部分もありますが、経年劣化に伴う費用は貸主側(cè)負(fù)擔(dān)ですので、一部はオーナー様の負(fù)擔(dān)となります。主に、室內(nèi)の修繕、リフォームなど、住む方が（あたかも新築時のように）快適に住む為に行うのが、「原狀回復(fù)」です。代表的な例を挙げると、クロス張り替え、フロア張り替え、障子?襖?網(wǎng)戸張り替え、ハウスクリーニングなどです（賃貸借契約の內(nèi)容により、借主or貸主が異なります）
大規(guī)模修繕は、主に軀體にかかわる修繕工事や建物外裝に関する修繕です。塗裝工事、外壁補修工事、屋上?バルコニーなどの防水の補修工事などがこれにあたります。工事費用がかなり掛かるものもあります。
「取り換え」は、水廻り設(shè)備や給湯器、エアコン等の取り換えです。耐久年數(shù)は物によって異なりますが、概ね15～20年くらいが多いようです。

図2：修繕の分類と主な修繕箇所

図2は、大規(guī)模修繕、取り換えの內(nèi)容と周期についてまとめたものです。
10年を超えたあたりから、色々な個所の修繕、取り換えが必要になり始めます。15年～20年頃に取り換えピークを迎えます。また、外部修繕工事は、10年目を過ぎたころから出始めます。この時期、結(jié)構(gòu)な金額の修繕、取り換え費用がかかることを覚悟しなければなりません。
しかし、ハウスメーカーが建てるようなパネル系の外裝部材は、汚れが目立ちにくく、塗裝もはがれにくいので、この修繕時期は遅らせることができます。10年に1度ですと、30年間では少なくとも2回の工事が必要ですので、こうした修繕時期を遅らせることは、収益率が良くなります。※立地條件などにより狀況?年數(shù)は異なります。

修繕リスクとは：修繕費用を収支計畫に盛り込む必要性

このように原狀回復(fù)、修繕?取り換えは必要ですが、ここでいう「修繕リスク」とは、予想外の出費のイメージです。
賃貸住宅経営を始める前に作成する?yún)ев嫯嫳恧摔长欷椁钨M用を見込んでおくことは、必須となります。もし、予算化したその費用を使わなければ、その分は利益の上乗せになりますが、もしとっていないとすれば、「思わぬ出費」となります。この思わぬ出費こそが、リスクとなります。

収支計畫を立てるときには、これらの費用を（多少多めに）見込んでおき、その上で収益が求める數(shù)字になっているかで、賃貸住宅経営を始めるかどうかの判斷をすべきです。

大和ハウス工業(yè)が提供している賃貸住宅経営の収支計畫表を見ると、「修繕工事費用」をきちんと見込んだ形になっていますので、こうした心配は少ないと思います。しかし、「もしも、萬が一」を考えるのでしたら、それ以上の費用を見込んでおくと、なお安心だと思います。