知っておきたい法や専門用語(yǔ)

正式には「建物の區(qū)分所有等に関する法律」。マンションなどの區(qū)分所有建物における権利関係や管理運(yùn)営について定めた法律です。建替えに関するほとんどの規(guī)約は、この區(qū)分所有法と建替え円滑化法に基づいて策定されています。1963年4月1日に施行。

正式には「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」。區(qū)分所有法には建替え決議後の規(guī)定がなく、事業(yè)がうまく進(jìn)まなかったため、區(qū)分所有者によるマンションの建替えに関する手順などを円滑に進(jìn)めるために定められた法律。2002年12月18日に施行。建替えに関するほとんどの規(guī)約は、このマンション建替え円滑化法と區(qū)分所有法に基づいて策定されています。ちなみに、 2002年の施行當(dāng)時(shí)の法律名は「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」。2014年の改正時(shí)に現(xiàn)在のものに法律名が変更されました。

敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合＝容積率は、用途地域ごとに上限の數(shù)値が定められています。建替えプランに大きく影響してくるので、現(xiàn)マンションで許容される容積率は事前に把握するのが得策です。

※容積率の緩和特例：新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地の環(huán)境の整備改善に有効なものについて、特定行政庁の許可により容積率制限が緩和されるという特例。2014年12月24日に施行。

容積率と同じく、敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合＝建ぺい率も、用途地域ごとに上限の數(shù)値が定められています。容積率と同様に、現(xiàn)マンションで許容される建ぺい率は事前に把握するのが得策です。

従前マンションの容積率と用途地域ごとに決められた容積率の上限値との差を指します。余剰容積率があれば、建替え時(shí)にその分マンションの専有面積を増やすことができます。そして、この増加分をデベロッパーに売卻することで建替事業(yè)費(fèi)を補(bǔ)填できる場(chǎng)合があります。

建築時(shí)には法の適用範(fàn)囲內(nèi)で建てられたマンションが、その後の法令改正や都市計(jì)畫変更等によって現(xiàn)行法に対して不適格な部分が生じてしまった場(chǎng)合を指します。
マンション建替えを行う際は現(xiàn)行法に適合するように建築する必要があります。

Is値は建物の耐震性能を表すための指標(biāo)です。
建物の強(qiáng)度?材料の粘り強(qiáng)さ、形狀やバランス、経年劣化などといった耐震性能に大きく関わる要素を総合的に判斷する指標(biāo)で、この値が高いほど耐震性が高いということになります。
0.6未満の場(chǎng)合は倒壊または崩壊する危険性がありますので、何らかの対策が必要です。

建替組合はマンション建替え円滑化法で定められた法人格を與えられ、建替え事業(yè)の施行者として工事の契約や必要な資金の借入などを行うことができます。建替え決議の合意者の4分の3以上の同意を得て、定款と事業(yè)計(jì)畫を作成し、都道府県知事等へ設(shè)立を申請(qǐng)します。

建替え前の舊マンション（従前マンション）に関する権利を建替え後の新マンション（従後マンション）に置き換えることを権利変換といいます。権利変換計(jì)畫は、建替組合の総會(huì)で決議し、組合員及び議決権の5分の4以上の賛成を得て成立。その後、審査委員の過半數(shù)の同意を得たのち、知事等の認(rèn)可を得ます。権利変換期日をもって、従前マンションの権利と資産額が従後マンションに置き換わります。

従前マンションの専有面積に対して、無(wú)償で取得できる新マンションの専有面積の割合を指します。（さらに詳しくみる）

融資、稅制特例、優(yōu)良建築物等整備事業(yè)といった行政からの各種補(bǔ)助金制度がありますが、これらの優(yōu)遇制度を最優(yōu)先にして計(jì)畫を立てると、當(dāng)初の建替計(jì)畫に大幅な見直しが生じてしまうことがあります。あくまで計(jì)畫ありきと考え、補(bǔ)助金制度の活用には冷靜な判斷が求められます。