住民の方が費(fèi)用を負(fù)擔(dān)する必要があるかどうかは「還元率」によって決まります。
まずは還元率によって住民の方の費(fèi)用負(fù)擔(dān)がどう変わるのかご確認(rèn)ください。
-
還元率
100％の場(chǎng)合建替え前に所有していた権利と同様の権利（床面積や配置などを踏まえた住戸）を費(fèi)用負(fù)擔(dān)なしで得ることができます。
-
還元率
70％の場(chǎng)合建替え前に所有していた権利（床面積や配置などを踏まえた住戸）の70％を費(fèi)用負(fù)擔(dān)なしで得ることができます。
- ●例えばご家族構(gòu)成の変化によって70％の権利（部屋の広さ等）で良いと判斷されれば、費(fèi)用負(fù)擔(dān)は必要ありません。
- ●逆に、同じ広さの住戸を希望される場(chǎng)合は30％の自己負(fù)擔(dān)が必要となります。
つまり、費(fèi)用負(fù)擔(dān)があるかどうかは、マンション建替え事業(yè)で算出される「還元率」と住民の方自身が建替え後にどういう住戸を必要とされるかによって変わってくるということです。
還元率ってなに？
簡(jiǎn)単に説明すると還元率は従前マンションの所有床面積に対して、従後マンションで無償で取得できる床面積の割合です。
それでは、還元率とはどうやって決まるのでしょう。 実際の還元率は建替事業(yè)費(fèi)や従後マンションの総価額（市場(chǎng)価値に照らし合わせて設(shè)定されるマンションの価値で、総価額とはマンション全體の価額）などさまざまな変動(dòng)要因に左右されます。
建替えを検討される際にご利用いただけるよう図を用いて説明した詳細(xì)內(nèi)容を以下の資料にまとめております。印刷し、勉強(qiáng)會(huì)等でご活用ください。
●還元率が100％より低いと損するってこと？
還元率はあくまで指標(biāo)であり、損得を表すものではありません。マンションの価値は広さだけではなく、住み心地や市場(chǎng)価格などいろいろな視點(diǎn)で判斷されます。人によって何を最重要視するかはさまざまなので、還元率が100％を下回ると損だとは一概には言えません。総合的に判斷することが必要です。
住民負(fù)擔(dān)を減らすためにダイワハウスができること
マンション建替えを行う上で、住民の方々の負(fù)擔(dān)を減らすことは、事業(yè)を進(jìn)めるなかでも重要なポイントだと當(dāng)社は考えています。
ここでは、エリア開発や保留地（余剰地）売卻など、私たちが手がけて高い評(píng)価をいただいた、マンションの価値を上げる実際の事例をご覧ください。
大阪府営千里佐竹臺(tái)
2丁目住宅
民活プロジェクト
（分譲済）
大阪府営住宅の建替え。3.44ヘクタールの敷地全體を3工區(qū)に分け順番に施工後、余剰地（0.9ヘクタール）を形成して売卻。
當(dāng)社はその地に「プレミスト南千里」（176戸）を建設(shè)し分譲しました。
建替えにあたり、余剰地の形成?活用を行い、施主の資金負(fù)擔(dān)の軽減を?qū)g現(xiàn)しています。
SAKULa CITY（高尾）
大規(guī)模複合プロジェクト
（分譲済）
総開発面積9.6ヘクタール超、高尾の街を変える、大規(guī)模複合プロジェクト。
マンション単體の建設(shè)ではなく、商業(yè)施設(shè)や戸建て住宅などを同時(shí)に計(jì)畫しているため、統(tǒng)一感ある美しい景観を創(chuàng)出しています。
“ひとつの街”となることで、街全體の価値を高めます。
擔(dān)當(dāng)者からの
アドバイス
権利者の皆様の意向はもちろん、街としてどのようなニーズがあるのかを検証。余剰地を作って売卻することや、店舗用の床として売卻すること、商業(yè)施設(shè)を併設(shè)することで付加価値を高めることなど、ダイワハウスの多岐にわたる事業(yè)領(lǐng)域をいかし、あらゆる角度から負(fù)擔(dān)を減らす方法をご提案いたします。
大和ハウス工業(yè)株式會(huì)社 平山正樹
●敷地売卻という選択
2014（平成26）年の法改正により、マンション再生を図る方法が新たに整備されました。いわゆるマンション敷地売卻制度です。
當(dāng)制度により、耐震性不足の認(rèn)定を受けたマンションであればマンション敷地売卻決議（4/5の同意）をもって、デベロッパー等の買受人（かいうけにん）への売卻が可能になりました。
ダイワハウスでも、マンション再生のひとつの選択肢として、積極的に取り組んでいきたいと考えています。
