境界の基本のキ

「境界とは何か」なかなか難しい問題です。生活の中でそう何度もお目にかかるものではないため、「境界で揉めている？」とたまに他人から聞くことがあっても、実際に自分事になることはないので、もし関わることになったら専門家に頼めばいいかなと思っている方も多いのではないでしょうか。

しかし最近、土地の境界に関するトラブルは増えてきています。隣地所有者との関わりになるので、揉めることを避けたいがため、境界のことをよく知らずに納得してしまい、後で後悔する方の相談もよくあります。境界について知っておくべき法律等は多々ありますが、すべてを知ることは簡(jiǎn)単でありません。境界に関する資料を確認(rèn)したり、家族に相談したりすると、今までご自身の財(cái)産がどのように守られてきたか知ることができます。また、不動(dòng)産を知ることはご自身の人生を知ることになります。

今回は、境界の基本のキを知り、この先ご自身に起こり得るかもしれない境界問題を自分事として考えてみてはいかがでしょうか。

境界とは？

土地の境界は、不動(dòng)産登記制度により、土地の範(fàn)囲を決められた境界があります。また、隣り合う土地との境界が明らかでなく、爭(zhēng)いがある場(chǎng)合は所有者同士で話し合うことにより定めることもできます。しかしながら、土地は元來自然な狀態(tài)では連続してつながっていますが、きれいな區(qū)畫ばかりではありません。例えば木の塀とか目で見えるものに囲まれている場(chǎng)合には、この辺が境界だろうなと見當(dāng)がつきますが、塀等で囲まれていない場(chǎng)合でも、必ずどこかに境界は存在しているのです。土地には基本的には目に見えるものや目に見えないものを含めて境界があります。

例えば、隣地と高さが異なる土地の上に建物がたっていて、使用している土地が擁壁の上などの場(chǎng)合は、境界が上にある（図1のC線）と判斷されるときがあります。そうすると、この建物を支える擁壁が隣地となりますので、この擁壁は建物と同じ土地の所有者ではないことになります。ですが、擁壁を他人の土地に築造する事は考えにくいものです。すると、この擁壁自體は自分の土地の上にたっているものであるから、土地の境界は擁壁の下の部分（図1のA線）までになります。ただし、擁壁を共同で築造した場(chǎng)合等は擁壁の中心の部分（図1のB線）が土地の境界になることもあります。このように土地の境界は見た目とは違うところにある場(chǎng)合があります。

図1

境界はいつからあるのか？

境界はいつからあるのか？あるとすれば、昔からあるのでしょうか。それとも途中からできたのでしょうか。住宅地だけでなく、田、畑、山林にも境界はあります。その土地を最初に登記したときにできた境界を筆界といいます。また分筆登記をしてできた境界もあります。例えば、父親の持っている土地を長(zhǎng)男と次男が約束の上で區(qū)畫割りして使っている場(chǎng)合の境界や大地主の土地に何軒もの貸家が建っている場(chǎng)合にも境界があります。未登記の土地に境界がないか、あったとしてもはっきりしていないと適正な面積や境界がわからないので売卻や建物を建てるときに困ることがあります。そのような土地、隣地との境界がわからない場(chǎng)合には、ブロック塀や門扉などの外構(gòu)工事ができない場(chǎng)合や、建築する建物の面積や間取りが考えていた通りに設(shè)計(jì)できない等問題がおこる可能性があります。また、手続きに時(shí)間がかかり計(jì)畫通りに売卻や建築計(jì)畫が進(jìn)まないこともあります。よって早期に境界を確認(rèn)して登記をすることが必要となってきます。また未登記の物件には気をつけましょう。

境界とはどのようなものか？

一般的に境界にはいくつもの考え方があります。不動(dòng)産登記法では、法務(wù)局に初めて登記された時(shí)にできた境界を「筆界」と定められています。具體的には明治時(shí)代の地図を地租改正で臺(tái)帳を整備し、図面を作成したとことが最初といわれてます。その後、改組、耕地整理、區(qū)畫整理など、公共的事業(yè)で作り替えられたものや、大規(guī)模開発宅地造成による分譲住宅または宅地の分筆登記（登記簿上の一つの土地を複數(shù)の土地に分けて登記をする手続き）によって初めて定められた境界を筆界といいます。長(zhǎng)い間の通行や水の流れによって少しずつ地形が変化をしたり、水害や災(zāi)害、それに伴う復(fù)舊工事により移動(dòng)があったのを登記していないけれども、人々の認(rèn)識(shí)の中には定著している境界とは明らかに違うものです。

さらに公法上の境界が筆界であるのに対して、私法上の境界は、所有権界といいます。クランク狀やS字狀の地形が土地の利用形態(tài)に合わないからと個(gè)人的に土地を交換してしまうことがあります。自分たちが元?dú)荬侵倭激钉悉い筏皮い毪Δ沥恕⒎止P?交換等の登記をしておけば良いのですが、忘れてしまったりすると、必要性が生じていざ売卻しようかと言うときに爭(zhēng)いの元になりかねません。

この所有権界という境界は雙方の當(dāng)事者にとっては有効ですが、どちらか片方だけが元に戻してほしいとか都合の良い部分だけ取ってしまうようなことがあると爭(zhēng)いが起こります。爭(zhēng)いにならないように事前に準(zhǔn)備をし、問題が起こらないように現(xiàn)地で境界について確認(rèn)し書面化するなど、トラブル防止のために身近な専門家に相談しておくことが大切です。

図2

境界を確認(rèn)するには？

境界を確認(rèn)するための大まかな流れを見ていきましょう。
まずは現(xiàn)地で境界標(biāo)を探してみましょう。ブロック塀や擁壁があればその付近にあるはずです。はっきりした區(qū)切りがなくてもなんとなく土地の使用範(fàn)囲がわかるようでしたら、探したことに価値があります。それから、法務(wù)局で土地?建物登記事項(xiàng)証明書を請(qǐng)求します。広範(fàn)囲に所有者だけを調(diào)べたいときは要約書でも良いのですが、登記所備付地図法17條地図、または改正後の法14條地図、いずれもない時(shí)は地図に準(zhǔn)ずる図面として公図の寫しを入手しましょう。

また、地積測(cè)量図や建物図面があれば寫しを請(qǐng)求しましょう。これらは有料ですが図面と登記事項(xiàng)の物件を照合するのに必要です。登記事項(xiàng)や公図を調(diào)べて、もう一度現(xiàn)地に行くといろんなことがわかります。

まず、入手した地積測(cè)量図との寸法チェックをします。書かれた境界標(biāo)が見當(dāng)たらない場(chǎng)合もあるべきところを丹念に探すと見つかることが多いです。植木鉢を除いたらコンクリート杭があったり、設(shè)置されている自動(dòng)販売機(jī)設(shè)置の鉄板の陰にあったりすることがあります。

図3

とりあえず現(xiàn)地を見に行ってみる。公図や図面を見てあれこれ考えるよりも現(xiàn)場(chǎng)をいちど見てみることが重要です。図面に境界標(biāo)が記載されていない場(chǎng)合でも、現(xiàn)地に境界標(biāo)が設(shè)置してあったりすることもあります。

境界は決められているけれども、隣の建物の屋根が越境していることもあります。皆さんは隣の建物の屋根が越境しているような土地を購(gòu)入したいと思うでしょうか。

また、ブロック塀がどちらの土地のものかどうかで揉めることもありますし、土地所有者が共同設(shè)置したコンクリートブロック塀が誰(shuí)のものなのかで揉めたこともあります。中心が境界だというのに半分出ているなと、言う方もいます。木塀もブロック塀にもご自身の土地のほうに支えを設(shè)けるということも知っている必要があります。道路後退線のように、行政や町內(nèi)の決まり事があるかどうかも調(diào)べましょう。自分の足と目で確かめる事はとても大切なのです。

図4

まとめ

境界問題は、隣地や行政により思いもよらない時(shí)に話が起こることもあり、なかなか事前に準(zhǔn)備ができるものではありません。しかし、境界がどんなものなのかを知っておくことで、不動(dòng)産を管理、売卻するときや購(gòu)入するときに、とても役立つ知識(shí)になります。

たとえば、

というようなことが起きたときでも、知識(shí)があれば対応できます。

ご自身の土地の「境界」が今どのようになっているのかを事前に家族と一緒に確認(rèn)しておくことはとても大切になります。また、不動(dòng)産を購(gòu)入する場(chǎng)合でも「境界」を意識(shí)してみることが、とても重要になります。ダイワハウスの分譲住宅および宅地は、「境界」がしっかりと確認(rèn)できているものとなりますので、安心?安全な不動(dòng)産の購(gòu)入をご検討いただけると思います。

また「境界」のことは、隣地や地域の人との関わりもあり、一人で解決できる問題ではありません。拙速に対応したことで將來、後悔することもありますので、お一人で悩まれることなく、ご心配の方はダイワハウスの擔(dān)當(dāng)者へ一度ご相談してみてください。

（參考文獻(xiàn)）
西本孔昭　『不動(dòng)産境界入門』　住宅新報(bào)社3訂版
土地家屋調(diào)査士制度70周年記念　『土地?建物Q＆A』　埼玉土地家屋調(diào)査士會(huì)
芥川基『境界をめぐるトラブル解決法』　増補(bǔ)版　自由國(guó)民社
末光祐一.『Q＆A 隣地?隣家に関する法律と実務(wù)』日本加除出版（株）