最新の空き家の現(xiàn)狀と今後の見通し～空き家問題の現(xiàn)狀を読み解く～

國の基幹統(tǒng)計(jì)のひとつである「住宅?土地統(tǒng)計(jì)」は1948年から始まり5年に1度調(diào)査?公表されています。最新の調(diào)査（第16回調(diào)査）は2023年に行われ、2024年4月30日に集計(jì)結(jié)果（速報(bào)）が総務(wù)省より公表されました。調(diào)査內(nèi)容は、住居形態(tài)、土地利用容共、所有関係など多岐にわたりますが、速報(bào)ではこのうち全國と都道府県の総住宅數(shù)と空き家數(shù)などが先行して公表されました。今回のレポートでは、最新の住宅総數(shù)と空き家の狀況を解説します。

世帯數(shù)増加とともに増え続ける総住宅數(shù)

2023年10月1日（調(diào)査時點(diǎn)）における我が國の総住宅數(shù)は6502萬戸、前回調(diào)査（2018年）と比べて261萬戸増加（プラス4.2％）しました。調(diào)査開始以來、住宅総數(shù)は一貫して増加しており過去最多となっています。

図1：総住宅數(shù)　増加率の推移（2003年～2023年）

総務(wù)省「令和5年住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査 住宅數(shù)概數(shù)集計(jì)（速報(bào)集計(jì)）結(jié)果」より

図1は、過去5回分（2003年～23年）の増加率の推移を示したものです。前回調(diào)査では増加率が大きく下がり2.9％でした。今回は増加率が増えていることが分かります。背景には世帯數(shù)の増加（主に単身世帯數(shù)の増加）があると思われます。
さらに、平成に入って初めての調(diào)査年だった1993年は4588萬戸でしたので、今回調(diào)査と比較すればこの30年間で1914萬戸増加、総數(shù)は約1.4倍となったことになります。
都道府県別にみれば、住宅総數(shù)は概ね世帯數(shù)に連動しますので、東京都が最も多く、820萬戸で前回調(diào)査から6.9％増えています。次いで大阪府493萬戸、神奈川県477萬戸となっています。前回からの増加率でみれば、沖縄県がトップで7.2％となっています。我が國ではすでに人口減少が進(jìn)んでいますが、この5年間で住宅數(shù)が減少した県は、青森県?秋田県?高知県?長崎県の4県だけとなっています。

住宅総戸數(shù)の今後の見通し

人口減少が続く中で、今後の住宅総數(shù)は増えるのでしょうか。
近年の新設(shè)住宅著工戸數(shù)の動向では、2023年の年間総數(shù)や2024年の月々の総數(shù)は減少しています（ただし、貸家の著工戸數(shù)は、概ね橫ばい基調(diào)）。しかし、國立社會保障?人口問題研究所の將來予測では、単身世帯の増加などの理由により世帯數(shù)は2030年頃まで増加する見通しです。住宅の需要は世帯動向の影響を強(qiáng)く受けますので、しばらく住宅需要は大きな変化なく続くものと思われます。そのため、総住宅數(shù)は今後、増加のペースは落ちる可能性はあるものの、増え続けるものと思われます。

空き家総數(shù)は増加、空き家率はこの10年橫ばい

注目の空き家數(shù)ですが、最新の調(diào)査では、空き家総數(shù)は約900萬戸（899.5萬戸）、空き家率は13.8％となりました。空き家數(shù)?空き家率とも過去最高となっていますが、空き家率をみれば、2013年調(diào)査13.5％、2018年調(diào)査13.6％、2023年調(diào)査13.8％と、ほぼ橫ばいが続いています。ただし、一貫して空き家數(shù)は増えており、1993年からの30年で見れば約2倍となっています。
ちなみに、都道府県別にみれば、空き家率はほぼ橫ばいか僅かずつ上昇している県が多くなっています。空き家率が高いのは和歌山県と徳島県が21.2％、次いで山梨県が20.5％となっています。
一方で全國11の府県では空き家率が減少していることは、もう少し注目を集めてもいいのではないでしょうか。

空き家率は見通しを大きく下回っている狀況

図2：総住宅數(shù)と空き家數(shù)及び空き家率の推移?予測

実績値は総務(wù)省「住宅?土地統(tǒng)計(jì)」、予測値は野村総合研究所資料より作成

図2は、1978年からの総住宅數(shù)と空き家數(shù)、および空き家率の実績値と將來予測を示したグラフです。実績値は総務(wù)省（本調(diào)査結(jié)果）で、將來予測は野村総合研究所の資料（2024年6月13日公表）を基にグラフを作成しています。
前回調(diào)査（2018年調(diào)査）に基づく、野村総合研究所の2023年の空き家率の見通しは、16.9％でしたが、結(jié)果は13.8％と予想を大きく下回りました。また、同予測では2033年の空き家率の見通しは30.2％でしたが、今回調(diào)査に基づく予測（2024年6月13日公表分）では、18.3％と大幅に低い予測に変更されています。理由としては、世帯數(shù)の予想以上の増加に伴い、「居住世帯ありの住宅」（＝本調(diào)査における、空き家ではない住宅のこと）が増加しているためと考えられます。
1990年代から2008年調(diào)査までは、數(shù)?率ともに急に空き家が増え、さらに「これから20年くらいで空き家が一気に増える」とのシンクタンクの予測が出たこともあって、メディアでも大きく報(bào)道されました。このころ言われ始めた「空き家問題」ですが、ここ10年の調(diào)査（2013年?2018年?2023年調(diào)査）では、確かに実數(shù)は増えています。「徐々にペースは落ち著き、改善されつつある」というのが正しい表現(xiàn)だと思います。

「空き家」とはどのような住宅なのか？

そもそも、「空き家」とはどのような住宅でしょうか？一般的には、「誰も住んでおらず、使われず、放置されている住宅」のイメージでしょう。しかし、「住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査」における空き家は、もう少し広い意味を持ちます。
居住世帯のない住宅のうち、「一時現(xiàn)在者のみの住宅」（例えば、晝間だけ使用、交代での寢泊まり用）と「建築中の住宅」を除いた、「居住世帯のない住宅」が空き家とされます。
具體的には、空き家にカウントされる住宅は、4つのカテゴリーに分かれ、この4つの合計(jì)が「空き家數(shù)900萬戸、空き家率13.8％」などと発表されている値です。

• ①賃貸住宅の空き家（＝空室）
• ②売卻用住宅の空き家（＝未売卻物件）
• ③2次的住宅（＝別荘や仮眠所など）
• ④「賃貸?売卻及び2次的住宅を除く空き家」（＝長期不在の住宅）です。
• ※最後の④は、前回調(diào)査までは「その他の住宅」という分類でしたが、今回調(diào)査結(jié)果からは、「賃貸?売卻及び2次的住宅を除く空き家」という呼び方に変更されました。

先に述べた、一般的な空き家のイメージ、「誰も住んでおらず、使われておらず、放置されている」は、④に該當(dāng)するもので、以下では、「狹義の空き家」と呼ぶことにします。

都道府県別では4つの府県で狹義の空き家率が改善

空き家のイメージである、「狹義の空き家」は最新の調(diào)査では385萬戸、狹義の空き家率は5.9％、2018年調(diào)査では349萬戸で5.6％、2013年調(diào)査では5.3％となっています。

図3：狹義の空き家數(shù)の5年ごとの増加數(shù)（2003年～2023年）

総務(wù)省「令和5年住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査 住宅數(shù)概數(shù)集計(jì)（速報(bào)集計(jì)）結(jié)果」より

狹義の空き家増加數(shù)は2003年～2013年の間は50萬戸を超える増加數(shù)でしたが、今回の増加數(shù)は、前回調(diào)査比で36萬6千戸増となっています。2013年と2018年の増加數(shù)は30萬4千戸でしたので、この5年間では少し増えましたが、2003年～2013年に比べて増加數(shù)は少なくなっています。
狹義の空き家率が最も少ないのは東京都で2.6％（前回調(diào)査では2.3％）、続いて神奈川県で3.2％（前回調(diào)査では3.3％）、続いて沖縄県4.0％（前回調(diào)査では4.1％）、福岡県4.6％（前回調(diào)査では4.9％）となっています。
人口が増えている地域や大都市部では狹義の空き家の割合はかなり少なく、前回調(diào)査より割合が減少している県は4県あります。その一方で人口減少が顕著な地域では狹義の空き家率は上昇しています。
このように、経済活動が活発な都市部などでは、狹義の空き家増加には歯止めがかかってきています。その背景として、多くの地域で、新しい開発工事、あるいは再開発工事が進(jìn)み、空き家を含めた一體開発が進(jìn)んでいること等が要因と考えられます。加えて、空き家対策特措法の施行も効果が出てきているものと思われます。

賃貸住宅の空室も「空き家」にカウントされますが、最新の調(diào)査では「賃貸用の空き家」は443萬戸、前回調(diào)査では433萬戸でしたので10萬戸の増加、増加率は2.3％となっています。賃貸用の空き家だけでは、空き家率は6.8％で前回調(diào)査では6.9％でしたので、こちらは多少改善されています。

空き家問題は解消に向かうか。法律の制定が進(jìn)む

「空き家率」の上昇ペースが徐々に緩やかになっている要因の1つに、空き家に関する法律の整備が進(jìn)んでいることがあげられます。平成26年（2014年）公布された「空き家対策特別措置法」は、翌2015年2月26日から施行され、その後に改正もされ、特定空き家（放置すれば倒壊などの危険が考えられる空き家）に対する対応が強(qiáng)化されています。
この法律の中で、空き家のなかでも放置すれば倒壊するなど著しく保安上おそれのある、「特定空き家」が定義され、特定空き家においては、「立ち入り調(diào)査をしたり、場合によっては除卻などの措置を勧告したりできる規(guī)定」（14條）が定められました。
また、2024年4月1日からは、「相続登記の義務(wù)化」がスタートしました。この法律は、所有者不明土地が増える最大の要因であり、放置された空き家が増える要因とされていた「相続時未登記」に対して、「登記を義務(wù)」にすることで、これを防ごうという狙いです。

相続等で使わなくなった住宅（＝空き家）を抱えている方々にとっては、今後その物件をどうするかは大きな課題です。空き家の対処について悩んでいる方々は、まずは大和ハウス工業(yè)のような住まい?土地活用の専門家に相談するとよいでしょう。