立地適正化計畫で市街化區(qū)域の資産価値が大きく変化？

國立社會保障?人口問題研究所によれば、日本の総人口は、50年後には現(xiàn)在の約7割、9000萬人を割り込み、65歳以上の高齢化率は4割に上ると推計されています。このような急激な人口減少と少子高齢化社會を見越し、安心?安全なまちづくりをいかに行うかが、地域にとって大きな課題となっています。

立地適正化計畫制度の創(chuàng)設(shè)

國は、2014年に「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律」を制定し、「立地適正化計畫制度」を創(chuàng)設(shè)しました。
「立地適正化計畫制度」とは、地域住民が安心?安全に生活できる環(huán)境を集約整備し、醫(yī)療?福祉?育児?商業(yè)などの住民生活に必要な機(jī)能や施設(shè)を利便性の高い特定區(qū)域に誘導(dǎo)?集約することで、人口減少下においても持続可能な都市機(jī)能を再構(gòu)築することを目的とした制度です。市町村が主體となって、都市計畫で區(qū)域區(qū)分された「市街化區(qū)域」に、「居住誘導(dǎo)區(qū)域」と「都市機(jī)能誘導(dǎo)區(qū)域」を設(shè)定し、區(qū)域內(nèi)に必要なインフラを優(yōu)先的に整備（コンパクト化）するとともに、それぞれの地域を結(jié)ぶ公共交通網(wǎng)を構(gòu)築（ネットワーク化）する中長期的な計畫を策定した上で、國がそのマスタープランの実現(xiàn)に向けて助成?支援するものです。
この制度により、その地域では持続可能な生活利便性の維持?向上、地域経済の活性化、行政コストの削減、地球環(huán)境への負(fù)荷の低減、居住地の安全性強(qiáng)化が期待できるとしています。2024年3月末時點(diǎn)で、747都市が立地適正化計畫について具體的な取り組みを行っており、568都市が既に計畫を作成?公表しています。

立地適正化計畫制度が作られた背景

これまで多くの自治體では、都市の無秩序な開発を抑制し、商工業(yè)活動が行いやすく、十分な行政サービスが受けられる都市を目指して、都市計畫法に則った都市計畫を策定しています。具體的には、地域の開発を促進(jìn)する「市街化區(qū)域」と、開発を抑制する「市街化調(diào)整區(qū)域」に區(qū)域區(qū)分し、「市街化區(qū)域」には地域の特性に応じて「住居専用地域」「商業(yè)地域」「工業(yè)地域」などの用途地域を設(shè)け、建物の容積率や高さ等を制限しています。
しかし近年、急速な情報化や國際化、少子高齢化等の社會情勢の変化に対応する必要性から、2002年に「都市再生特別措置法」が制定され、指定された都市再生緊急整備地域內(nèi)においては、都市計畫で規(guī)制されている用途地域や容積率、高さなどの規(guī)制を解除することで、公民の大規(guī)模再開発による都市機(jī)能の高度化が進(jìn)められています。
一方、人口減少や少子高齢化が急速に進(jìn)行する地方部では、醫(yī)療?福祉?商業(yè)等の生活サービスの維持が困難となっており、公共交通ネットワークの縮小?公民サービス水準(zhǔn)の低下、地域産業(yè)の停滯、企業(yè)の撤退、都市郊外の宅地開発や市街地の空洞化による低未利用地、空き店舗の増加、生活インフラの老朽化など、多くの課題が顕在化していることから、市街化區(qū)域內(nèi)の「コンパクト＋ネットワーク」化の推進(jìn)が急務(wù)となっています。このことから國は、「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律」を制定し、「立地適正化計畫制度」を創(chuàng)設(shè)するに至りました。

立地適正化計畫制度推進(jìn)で考えられる影響

前述のように、地域を?qū)淼膜顺志A可能な都市として維持する施策として、立地適正化計畫は有効な制度と言えます。
しかし一方で、「居住誘導(dǎo)區(qū)域」あるいは「都市機(jī)能誘導(dǎo)區(qū)域」に、國や自治體が政策的に集約投資してコンパクト化する取り組みであることから、區(qū)域外の開発が抑制されれていくことは間違いないでしょう。
立地適正化計畫は、移住等を強(qiáng)制するものではなく、あくまで誘導(dǎo)するための施策ですが、コンパクトシティ化が避けられない現(xiàn)狀を考えると、今後10年20年の期間では、人口や都市機(jī)能の集約度に地域差が生まれ、土地等の個人資産の所在が區(qū)域內(nèi)外かによって、従來の用途での活用が制限あるいは困難となるなど、その価値に大きな差が出てくる可能性があります。
そのため、これから賃貸住宅としての土地活用を考える際には、自治體が策定する地域計畫に沿った土地活用計畫を立てる必要がありますし、場合によっては、現(xiàn)在保有する土地を売卻して別地域での賃貸住宅建築?購入を検討する必要性もあるでしょう。

立地適正化計畫の取り組み狀況と効果

各都市が策定している立地適正化計畫は、地域の実情や直面している課題などにより多種多様ですが、いくつかのパターンが見られます。以下に、國土交通省が選定したモデル都市から、數(shù)例を紹介します。
石川県金沢市や熊本県熊本市では、利用客の減少等により経営難に陥っているバス等の公共交通機(jī)関を再編し、基幹路線周辺に住民の居住を誘導(dǎo)、路線の起點(diǎn)となる市街地のバスターミナル周辺等に民間企業(yè)の資金力や事業(yè)能力（民間活力）による再開発で都市機(jī)能の集約を計畫しています。
長野県松本市では、市街地の公用地を活用、再編して都市機(jī)能の拠點(diǎn)を集約しました。また、區(qū)域外の老朽化した公営住宅を用途廃止して居住地域へ誘導(dǎo)する方針を示しています。
青森県むつ市では、用途地域外（白地地域）へ?zé)o秩序に拡大する住宅地を抑制するために「特定用途制限地域」を設(shè)定しました。また、用途地域周辺に「居住調(diào)整地域」を設(shè)定することで、市街地拡大を抑制し、除雪費(fèi)や上水道管理費(fèi)等の維持管理費(fèi)の削減を図っています。
これらの事例は一部に過ぎませんが、國土交通省の資料によると、2020年までに立地適正化計畫を作成?公表した都市のうち、「居住誘導(dǎo)區(qū)域」を設(shè)定した都市（対象380都市）の66.1％で區(qū)域內(nèi)人口が増加、「都市機(jī)能誘導(dǎo)區(qū)域」を設(shè)定した都市（対象383都市）の67.9％で區(qū)域內(nèi)施設(shè)數(shù)が維持または増加しているとのことです。また、2014年～2022年と2006年～2014年の市街化區(qū)域の地価変動率を比較すると、計畫未策定都市の+9.9に対して、立地適正化計畫策定済み都市が+12.5と上回っており、地価変動率の改善狀況が良好であることから、立地適正化計畫の効果が推察されます。

このように、立地適正化計畫は各地域で著々と進(jìn)んでおり、またその効果も現(xiàn)実化していることから、まだ具體的に取り組んでいない自治體も、追従していくものと考えられます。したがって、今後の土地活用を考えるにあたっては、日頃から地域計畫や地域動向等の情報を収集すること、信頼できるパートナーに相談することが、さらに重要になりそうです。