賃貸住宅経営を行う上で、注意すべき指標(biāo)とは

賃貸住宅経営を長期的に行い、収益を確保していくためには、ほかの事業(yè)と同じように、いくつかの「経営指標(biāo)」を持ち、常に確認(rèn)しておく必要があります。

基本となるのは、「NOI（営業(yè)純利益）」

賃貸住宅経営を行ううえで大切なのは、所有する賃貸住宅がどれくらいの利益を生み出すのかを把握することです。この利益を見る指標(biāo)が、「NOI（Net Operating Income：営業(yè)純利益）」で、基本の指標(biāo)のひとつです。
満室となった場合の賃料から、空室の損失、そして賃貸住宅経営を行うための運営費用、例えば、管理手?jǐn)?shù)料、公租公課（経費にできる稅金や、國や地方公共団體に納める負(fù)擔(dān)金）、光熱費、修繕?原狀回復(fù)費、點検費、広告費、客付手?jǐn)?shù)料、通信費、火災(zāi)保険等を差し引いて計算します。

そして、この営業(yè)純利益から借入返済を差し引くと「稅引き前キャッシュフロー（BTCF）」が算出されます。そして、稅金を納め稅引き後のキャッシュフローが満室の場合の賃料収入から稅引き前キャッシュフローを算出するプロセスはキャッシュフローツリーと呼ばれます。

図：キャッシュフローツリー

この表の用語を説明します。

潛在総収入：GPI（Gross Potential Income）

総潛在収入とは、その不動産が満室稼働した場合に得られる年間家賃の総収入です。ただし、あくまでも入居者自身が支払う賃料の合計（管理費等は含みません）です。

空室損

空室損とは空室によって収入にすることができなかった損失です。どの程度が空室になっているのかを表す數(shù)値を「空室率」と呼びますが、空室による?yún)еГ丐斡绊懁悉趣皮庵匾扦ⅳ辍⒔U営する賃貸住宅の空室率を把握しておくことはとても重要です。
空室率を計算するときに、注意すべき點があります。空室率は、「現(xiàn)時點で10室の賃貸住宅のうち4室空いているので空室率は40％」という計算をするのではなく、長期（年単位）で考えるということです。その時點での空室率を時點空室率といいます。賃貸住宅経営は、長期にわたって行うものであり、空室率を「年単位」で計算し、毎年の空室率の変化を確認(rèn)することができれば、より的確な空室対策を施すことができるでしょう。年単位で空室率を計算する場合の計算式は次のようになります。

空室損をあらかじめ想定しておく際には、次の入居が決まるまでの期間は、間取り、賃料、地域によって異なることを想定しておいてください。また、管理會社のサポートによっても変わってきます。

運営費

賃貸住宅を長期的に経営するには、さまざまな運営費用がかかります。施設(shè)の規(guī)模や工法、築年數(shù)によって大きく変わりますので、どのような費用がかかるのかを把握しておきましょう。また、地域によっても価格は異なりますので、事前に調(diào)べておく必要があるでしょう。以下に主な運営費用を挙げておきます。

• 【主な運営費用】
• ?（管理を委託している場合の）賃貸管理手?jǐn)?shù)料
• ?共用部光熱費（水道、電気等）
• ?定期清掃?ゴミ回収費
• ?火災(zāi)保険料
• ?広告宣伝費
• ?客付手?jǐn)?shù)料
• ?設(shè)備等の保守點検費
• ?原狀回復(fù)費用?リフォーム費用
• ?インターネット回線費用
• ?租稅公課（固定資産稅、都市計畫稅、登録免許稅、印紙稅、會費や交付金）

リフォーム費用は、規(guī)模によって運営費として経費計上する場合と、高額な費用がかかるリノベーション工事（大規(guī)模修繕や間取り変更を伴うような工事）の場合とでは、會計上の処理が異なります。運営費としては主に修繕費までを計上します。
いずれにしても、賃貸住宅の品質(zhì)を保つためには、定期的なメンテナンス、修繕は必要なことですから、長期的な修繕計畫を立てて実行するようにしましょう。

借入返済：ADS（Annual Dept Service）

融資を受けた場合の年間の元利金返済の費用です。賃貸住宅経営者の多くは、融資を受けて賃貸住宅を購入したり、建築したりしますので、最終的な稅引き前キャッシュフローは金融機関への元金と利息の返済金額を引いた金額となります。
返済は「借入額」「金利」「返済期間」で決まります。當(dāng)然、借入額と金利が増えれば返済額が増えますし、返済期間を長くすれば、年間の返済額は少なくなります。

稅引き前キャッシュフロー：BTCF（Before Tax Cash Flow）、稅引き後キャッシュフロー：ATCF（After Tax Cash Flow）

NOIから借入返済を差し引くと稅引き前キャッシュフロー（BTCF）となりますが、最終的に手元に殘る?yún)б妞蛩愠訾工毪摔稀⒍愐哎悭氓伐濂榨愆`から所得稅等の稅金を差し引く必要があります。そこで出た數(shù)字が、稅引き後のキャッシュフローということになり、ようやく実際にキャッシュとして手元殘る金額が算出されるわけです。稅引き後キャッシュフローがマイナスになっていると、どこかに問題がある場合が多いので、各數(shù)値を見直し、専門家に相談しながら、対策を練る必要があるでしょう。

なぜ、「表面利回り」だけでは不十分なのか

賃貸住宅経営を含めた不動産投資市場の中で、よく耳にする言葉が「表面利回り」です。投資物件の広告等でも、「表面利回り○○％」といった表現(xiàn)を目にすることも多く、表面利回りが高ければ、収益力も高いと判斷してしまいそうです。
ただし、この表面利回りという數(shù)字は、単純に年間の満室想定賃料を賃貸住宅の金額で割った數(shù)値のことですから、賃貸住宅経営の実態(tài)を表している數(shù)値とはいえません。

日本國內(nèi)の不動産投資において、利回りを表現(xiàn)する際は、この表面利回りで表示されるケースが一般的です。しかし、保有期間中に年間を通じて満室を維持できることは現(xiàn)実的にありえませんし、空室期間は発生するものです。また、賃貸住宅経営においては、前述したように施設(shè)の金額以外にも様々さまざまな運用費用が発生します。したがって表面利回りを?qū)g際の賃貸住宅経営に期待するのは現(xiàn)実的ではありません。
表面利回りだけを見て、その利回りで投資の回収ができていると思い込んでしまうと、予測とは全く異なる結(jié)果になった場合、トラブルになってしまうケースがありますので、注意が必要です。
不動産投資や賃貸不動産経営は、定期預(yù)金等とは異なり、リスクを伴うものです。地域や場所、條件によって異なりますし、不動産に同じものは二つとしてありません。所有する賃貸施設(shè)が常に満室に近い狀態(tài)で稼働できるケースのほうがむしろ少ないでしょう。
さらに、繰り返しになりますが、賃貸不動産経営には、さまざまな運営経費も発生します。実際の経営を考慮した指數(shù)の把握が必要となるわけです。
「満室賃料-空室損-運営費」で求めた、「NOI」を所有する施設(shè)の収益力と判斷し、そこから借入返済を引いて、「稅引前キャッシュフロー」を算出してください。そこから所得稅などの稅金を納めることになります。

総収益率：FCR（Free and Clear Return）

投資に使ったすべての費用も含めた収益を算出することができれば、事業(yè)全體の數(shù)字を捉えることができます。そのためには、NOIに対し、施設(shè)の購入金額に購入諸費用を加えた総投資金額で割って求められる「総収益率（FCR：Free and Clear Return）」を算出します。

「総投資金額」ですから、単に施設(shè)の購入金額だけではなく、「購入時に投下したすべての金額」を指します。仲介手?jǐn)?shù)料や登記手続きを依頼するための司法書士への報酬、ローンの際の事務(wù)手?jǐn)?shù)料や保証料等含めます。
表面利回りだけではなく、経営の実態(tài)を表した指數(shù)を把握することで、長期的な経営を行うことができるようになるでしょう。

イールドギャップ

不動産投資の指數(shù)に関する用語として、「イールドギャップ」という言葉があります。イールドギャップ（Yield gap）とは、「投資利回り」と金融機関からの「借入金利」の差を指します。
例えば、価格が1億円の収益不動産を購入し、年間の家賃収入が800萬円だったとすると、投資利回りは、「800萬円÷1億円×100＝8.0％」となります。金利3％で金融機関から借入を行ったとすると、イールドギャップは、「8％－3％＝5％」という計算となります。

1年間の「営業(yè)純利益（NOI）」を施設(shè)の購入価格で割った數(shù)字のことを「実質(zhì)利回り」ともいいますが、イールドギャップを?qū)g際に算定する際は、借入総額に対して年間いくらの返済が必要かを示す「ローン定數(shù)」（ローン年間返済額÷ローン殘高×100）を算出し、投資総額に対する実質(zhì)的な収入を示す「実質(zhì)利回り」との差を求めることで導(dǎo)きます。計算式にすると、以下のようになります。

表面利回りからローン金利を差し引いただけの場合、「返済期間」の要素が入っていないため、キャッシュフローに違いが出てきます。ですから、正確なイールドギャップを求めるためには、「返済期間」まで考慮する必要があります。この算式であれば、ローン定數(shù)として1年間の返済額を使用しますので、返済の期間によって変わってくることになります。ローンは返済が進めば計算式の分母であるローン殘高が減るため、ローン定數(shù)は大きくなっていきます。
キャッシュフローをより良くするためには、イールドキャップをより大きくする必要があります。そのためには、ローン定數(shù)を低くすること、つまり、自己資金を増やす、より低金利で借りる、融資期間をより長期にすること、そして実質(zhì)利回りを上げる（効果的な賃貸住宅経営を行うこと）ことです。
このように、イールドギャップは、ローン返済を考慮した不動産投資の収益性、キャッシュフローを把握できるため、賃貸住宅経営全體のバランスを見るうえでも効果的な指標(biāo)であるといえるでしょう。
ただし、數(shù)字上のイールドギャップだけで判斷するのもリスクを伴います。ご入居者に選ばれ続ける資産価値のある賃貸住宅施設(shè)であることが、何よりも重要です。