コラム vol.472-6

相続稅?贈與稅の基本（6）賃貸住宅を相続したときの相続手続きと注意すべきポイント

公開日：2024/03/29

賃貸住宅を相続するということは、不動産の名義変更を行うことで相続となるわけですが、法務(wù)局への相続登記の申請手続きの前に、決めておかなければならないことや書類の準(zhǔn)備、書類の作成など、事前の準(zhǔn)備が必要です。注意點(diǎn)とともに紹介します。

不動産の相続で行うべきこと

一般的に不動産を相続する際には、主に以下のような行うべきことや手続きが必要となります。

?相続対象不動産の調(diào)査
?遺言書の確認(rèn)
?遺産分割協(xié)議書の作成
?相続登記
?管理會社、入居者への通知
?被相続人の所得稅の確定申告
?相続稅の申告

相続対象不動産の調(diào)査

最初に、相続する不動産について調(diào)べる必要があります。名義や所有狀態(tài)を含め、土地の面積や地目など、該當(dāng)不動産について調(diào)査します。また、相続財産には、預(yù)貯金や不動産などのプラスの財産だけでなく、ローンなどのマイナスの財産も含まれます。今後の分割協(xié)議や相続稅の計算等の元になるものですから、なるべく早くから取り掛かると良いでしょう。

遺言書の確認(rèn)

遺言書があれば、スムーズな遺産分割が行いやすくなりますので、遺言書の有無を確認(rèn)します。公正証書遺言を作成した場合、遺言書の原本が公証役場にて保管され、遺言者には寫し（正本や謄本と呼ばれる）が交付されます。公証役場に照會を求めることも可能です。自筆証書遺言は、遺言者自らが保管している場合もありますので、遺言者の自宅や貸金庫等を確認(rèn)してみましょう。
遺言書があっても、相続人全員の同意があれば、遺言書と異なる遺産分割をすることは可能です。遺言書どおりに分割することで、余計にトラブルを引き起こしたり、稅務(wù)上で大きな負(fù)擔(dān)が生じたりする場合は、改めて全員で遺産分割協(xié)議をした方が良いでしょう。

遺産分割協(xié)議書の作成

遺言書がない場合、相続人全員で遺産の分け方を決める遺産分割協(xié)議をおこないます。遺産分割協(xié)議では「誰が」「どの財産を」「どれくらい相続するか」を話し合います。相続人全員が參加しないと遺産分割協(xié)議は無効になってしまいますので、事前に誰が相続人かを確認(rèn)をしておく必要があります。遺産分割協(xié)議の結(jié)果は遺産分割協(xié)議書として殘しておきましょう。遺産分割協(xié)議書があれば、後日のトラブル防止や、名義変更などの手続きに役立ちます。

相続登記

不動産を相続するためには、被相続人から相続人に所有権を移転する「相続登記」を行う必要があります。相続登記を行うことで、所有者が移転し、売卻や賃貸契約等を行うことができます。登記申請には、登録免許稅の納付（不動産の固定資産評価額の0.4％）が必要です。令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務(wù)化されましたので、不動産を相続した人は、その所有権の取得を知った日から3年以內(nèi)に相続登記の申請をしなければなりません。
相続登記には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や遺言書（または遺産分割協(xié)議書）、固定資産稅評価証明書等の書類が必要となりますので、司法書士などの専門家に相談しながら進(jìn)めましょう。

管理會社、入居者への通知

賃貸住宅の維持管理について管理會社と契約している場合には、相続が発生したことを連絡(luò)し、契約者の変更を行います。また、賃料の支払先の変更などがある場合は、賃貸住宅の所有者の変更があった旨をご入居者に連絡(luò)します。

被相続人の所得稅の確定申告（準(zhǔn)確定申告）

確定申告が必要な人が亡くなった場合、相続人は故人の代わりに死後4ヵ月以內(nèi)に稅務(wù)署で所得稅の申告を行います。準(zhǔn)確定申告では、1月1日から亡くなった日までの所得を申告しますが、前年分の確定申告をせず、3月15日までに亡くなった場合は、前年分の申告も必要です。

相続稅の申告

相続財産の分割方法が決まり、相続稅が発生する場合は、死後10ヵ月以內(nèi)に相続稅の申告と納稅をする必要があります。
賃貸住宅を相続しても、相続稅が発生しない場合もあります。遺産総額（賃貸住宅は実勢価額ではなく評価価額）が基礎(chǔ)控除額【3,000萬円＋（600萬円×法定相続人の數(shù)）】以下であれば、相続稅はかからず、申告も必要ありません（貸付事業(yè)用宅地等の小規(guī)模宅地の特例を使って基礎(chǔ)控除額以下になる場合は申告の必要があります）。相続時精算課稅の適用を受けて取得した財産や、相続開始前3年以內(nèi)の贈與財産の価額も加算する必要があります（令和6年以降に贈與される財産については、この期間が順次7年まで延長されます）。

賃貸住宅を相続する際の注意點(diǎn)

賃貸住宅を相続する際、さまざまな手続きがありますが、その際に注意しておきたい點(diǎn)がいくつかあります。

殘債務(wù)を確認(rèn)する

相続するということは、プラスの財産だけではありません。アパートローンなどの殘債務(wù)や借入金も相続財産に含まれます。場合によっては、被相続人の遺産がプラスの資産よりマイナスの債務(wù)の方が大きく、相続放棄を検討するケースもあるかもしれません。相続放棄は相続開始を知った日から3ヶ月以內(nèi)に行わなければなりません。

不動産の共有名義による相続はできるだけ避ける

分割協(xié)議がうまくいかなかったり、面倒だと思い、不動産を共有名義にしておくケースがありますが、あまりおすすめできることではありません。相続した不動産の売買、建物の修繕や建て替え等を行う場合、共有者全員の合意が必要になりますので、後々トラブルになりやすい相続方法です。
また、共有者が死亡し、その相続人が新たな共有者となるような場合、権利関係はいっそう複雑になります。