CASE16 空室が目立つ、古い賃貸住宅を相続したときにどうすれば良いか

古い賃貸住宅を相続したときのリスク

相続人が賃貸住宅を相続する場(chǎng)合、新しく収益性も高い賃貸住宅であれば相続時(shí)に問(wèn)題が起きず、相続人も賃貸住宅経営を続けることに問(wèn)題はそれほどありませんが、一方で、空室が多い、古い賃貸住宅を相続した場(chǎng)合、さまざまな問(wèn)題が起こりえます。

まず、賃貸住宅やマンションは相続発生時(shí)に空室が多いと、賃貸割合が下がり相続稅評(píng)価額が高くなってしまいます。賃貸住宅経営をしている建物、土地は、評(píng)価額に借家権割合と賃貸割合を掛けた分を引いて算出しますので、相続発生時(shí)に空室が多いと賃貸割合が低くなり、相続稅評(píng)価額の減額が少なくなってしまう可能性があります。

また、収益性に問(wèn)題があり、將來(lái)的な経営上の不安があるような、古い賃貸住宅やマンションが相続財(cái)産となった場(chǎng)合、相続したいと考える相続人がいなくなる可能性があります。通常の相続上の爭(zhēng)いは、お互いがより多くの資産がほしいという思いから揉めますが、このケースでは、逆に、資産価値が低く、將來(lái)マイナスとなる可能性があるため、誰(shuí)も引き継ぎたくないという爭(zhēng)いになります。 資産価値が低くなり管理コストだけかかる狀態(tài)では、受け継ぎたいと考える相続人がいなくなるのは當(dāng)然でしょう。
さらに、相続トラブルによって遺産分割が遅れてしまうと、相続対策として有効な配偶者控除や小規(guī)模宅地等の特例を利用できない可能性も出てきます。
収益性に問(wèn)題があると判斷し、売卻を前提とした分割協(xié)議が終わり、相続人が決まったとしても、想定した価格での売卻ができなければ、遺産分割の費(fèi)用や相続稅の納稅資金が足りなくなってしまう危険性もあります。

古い賃貸住宅を相続したときの対策

古い賃貸住宅やマンションを相続したときには、賃貸住宅経営をそのまま継続するのか、建て替えまたはリフォーム?リノベーションして継続するのか、あるいは売卻するのか、大きくはこの3つから選ぶことになります。

賃貸住宅経営を継続する

築古の賃貸住宅であっても、地域の市場(chǎng)性に問(wèn)題がなければ、賃貸住宅経営を継続することは可能です。ただし、現(xiàn)狀うまくいっていないのであれば、何らかの対策が必要となります。
うまくいっていない要因はケースバイケースですが、設(shè)備の問(wèn)題か賃料の問(wèn)題か、あるいは管理上の問(wèn)題なのか、原因を探り、適切な対策を行うことが必要です。ただし、賃貸住宅経営は長(zhǎng)期におよびます。將來(lái)のキャッシュフローのシミュレーションも確認(rèn)しながら計(jì)畫を立ててください。

賃貸住宅を建て替え、またはリフォーム?リノベーションする

賃貸住宅経営を継続する別のパターンにはなりますが、立地的な條件を考慮した上で、思い切った建て替えやリフォーム?リノベーションを行うのも、ひとつの方法です。
地域の市場(chǎng)情報(bào)に詳しい不動(dòng)産會(huì)社や建設(shè)會(huì)社に相談しながら、検討しましょう。建て替えやリノベーションを行うということは、単なる相続の問(wèn)題から、不動(dòng)産経営というビジネスの領(lǐng)域となります。資金面を含めて、長(zhǎng)期的な収支計(jì)畫を立てた上で、取り組む必要があります。

土地と賃貸住宅を売卻する

賃貸住宅経営を継続する判斷ができないのであれば、売卻を検討することになります。すぐに売卻ができれば問(wèn)題ありませんが、場(chǎng)合によっては、解體して更地にする必要もあるかもしれません。その際は、ご入居者との交渉も必要になるので、慎重に進(jìn)める必要があります。

古い賃貸住宅を相続する可能性がある場(chǎng)合

直前になってどのような相続財(cái)産があるのか判明する場(chǎng)合もありますが、本來(lái)は、前もって相続について、親やきょうだいと話し合っておきたいものです。
そして、被相続人である親が古い賃貸住宅やマンションが財(cái)産として所有している場(chǎng)合は、事前に対策を進(jìn)めておく必要があります。

事前の対策のひとつの方法としては、「資産の組み換え」があります。前もって資産価値を評(píng)価し、不動(dòng)産を売卻して分割しやすい資産を購(gòu)入したり、將來(lái)の資産価値を上げるために他の不動(dòng)産に組み換えたりすることを検討しても良いでしょう。
また、空室割合や経営狀況を確認(rèn)しておく必要もあります。仮に今は大丈夫であったとしても、賃貸住宅は経年によって老朽化します。將來(lái)のことを考慮し、空室が出ないように、周辺の賃貸住宅の賃料と比較して競(jìng)爭(zhēng)力はあるか、ご入居者の條件に問(wèn)題はないか、管理上、ご入居者とのトラブルは起きていないかなど、定期的に確認(rèn)しておきましょう。

不動(dòng)産の相続対策には様々な方法があります、不動(dòng)産の立地は當(dāng)然のこと、ほかの資産の狀況や、そして家族や相続人の狀況によって、適した相続対策は変わります。自分のケースに合った相続対策を行うためには、土地活用に強(qiáng)い不動(dòng)産會(huì)社や稅務(wù)対策として稅理士に相談しながら進(jìn)めてください。

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