空き家所有者は、空き家を今後どうする意向なのでしょうか。
全國の空き家の利用狀況を國土交通省が公表。空き家所有者は、どう考えているのか？（前編）に続き、5年に1度大規(guī)模に実施される、「空き家所有者実態(tài)調(diào)査」（調(diào)査主體：國土交通省）の分析の後編をお伝えします。

空き家の狀況別の今後の意向

繰り返しになりますが、「空き家」を「空き家」のままにしておき、利用しない物件が増えると、防犯、景観、街づくり等あらゆる観點でデメリットがあります。
はじめに、空き家全體の調(diào)査において、興味深い項目をいくつか取り上げます。

「空き家を今後どうするか」という問いに対して、図1で空き家の腐朽?破損の狀態(tài)別にみると、腐朽?破損の程度が大きい場合は「取り壊す」の割合が大きくなっています。特に、「屋根の変形や柱の傾きなどが生じている」では29.1％、「住宅の外回りまたは室內(nèi)に全體的に腐朽?破損がある」では39.4％の方が「取り壊す」意向を示しています。

図１：今後の利用意向（総數(shù)?腐朽?破損の狀態(tài)別）

國土交通省住宅局「令和元年空き家所有者実態(tài)調(diào)査報告書」より作成

では、この「取り壊す」費用は、どう捻出するのでしょうか？
図2のアンケート結(jié)果では、「貯蓄から捻出する」が55％、「融資を受けて」は4.7％、各自治體が上限を設けて行っている「補助金の利用」は17.1％に留まりました。各自治體は、もう少し積極的に広報を行ったほうがよいのかもしれません。
腐朽?破損の程度が進むほど「売卻」の割合が大きくなっているようですが、建物の主要部分まで不具合（屋根の変形や柱の傾きなど）が進むと、売卻の割合が小さくなっています。反対に、腐朽?破損なしでは、「セカンドハウスなどとして利用」の割合が大きくなっています。

図2：除去費用の用意（n=516）

國土交通省住宅局「令和元年空き家所有者実態(tài)調(diào)査報告書」より作成

また図3では、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく「特定空家等への措置」を「知っている」世帯ほど「空き家にしておく」の割合が小さくなっています。この法律には、空き家対処促進に一定の効力があるようです。法律制定時には、メディアもかなり報じましたが、このところはあまり聞かれなくなりました。こちらも、行政によるアナウンスが必要のようです。

図3：今後の利用意向（総數(shù)?特定空家等への措置の認知狀況別）

國土交通省住宅局「令和元年空き家所有者実態(tài)調(diào)査報告書」より作成

空き家を賃貸あるいは売卻する際の課題認識

次は、空き家を今後、「貸したい」あるいは「売りたい」と考えている所有者への課題の調(diào)査です。
「賃貸」「売卻」の利用意向を持つ人に、賃貸?売卻するうえでの課題を聞くと、「買い手?借り手の少なさ（42.3％）」が最も大きくなっています。空き家の所在が、地方都市や郊外に多いためではないかと思われます。しかし最近では、郊外や地方でもさまざまな土地活用のパターンがあるため諦めずに多様な可能性について大和ハウス工業(yè)などの土地活用の専門家に相談してみるといいでしょう。
ほかの課題では、「住宅の傷み」が30.5％、「設備や建具の古さ」が26.9％、「リフォーム費用」21.4％となっています。

図4：賃貸?売卻する上での課題（n=885）

國土交通省住宅局「令和元年空き家所有者実態(tài)調(diào)査報告書」より作成

空室の賃貸住宅のリフォーム狀況と今後の意向

ここからは、賃貸住宅の空き家（空き室）にフォーカスします。

「建て方別の最近5年間のリフォーム工事の狀況」の結(jié)果を図5で見ると、全體では約18％の空き家物件で5年以內(nèi)にリフォームが行われています。しかし、これを共同住宅（アパート?マンション）に限ってみれば、約24％と大きく上昇しており、他の建て方に比べて最も多くなっています。
マンションの中には販売中の空き家も含まれていると思いますが、リフォーム工事を行った物件の多くは、賃貸住宅だと推測できます。それは、賃貸住宅に多い鉄骨造のほうが、主に10階建て以上の大型マンションで使われる鉄筋コンクリート造に比べてリフォーム工事を行っている割合が多いことから推測できます。

図5：建て方別の最近5 年間のリフォーム工事の狀況

國土交通省住宅局「令和元年空き家所有者実態(tài)調(diào)査報告書」より作成

次に、「建て方別の今後のリフォーム工事の実施意向」の結(jié)果を図6で見ると、全體の10％が「今後リフォームを考えている」と答えています。しかし、これを共同住宅（アパート?マンション）に限ると2倍以上の約21％の方がリフォームを考えているようです。

図6：建て方別の今後のリフォーム工事の実施意向

國土交通省住宅局「令和元年空き家所有者実態(tài)調(diào)査報告書」より作成

賃貸住宅の空室をどうするか

賃貸住宅の空室は、築年數(shù)が一定年経過した物件で多く見られます。
「賃貸住宅経営は、スタートから20年くらいは順調(diào)だったが、20年を超えるころから空室が続き、収支計畫が崩れ始める」などという可能性が高まります。

また、空室が長く続くと、「賃料を下げてでも入ってもらいたい」という心理から、「安い賃料で貸す」ことが増え、長期的な収益構(gòu)造が崩れます。
立地エリアに今後も賃貸需要が見込めるならば、単に「賃料を下げる」という選択肢のほかに、今後の収支計畫を立てたうえで、「リフォーム工事を行い、賃料を維持する」という選択肢を解決策の一つとして検討してもいいと思います。