弊社は不動(dòng)産投資専門の稅理士事務(wù)所のため、毎月不動(dòng)産投資家さんの決算書(shū)を作成しています。作成するにあたり、弊社では法人の決算期の前後に必ずお客様と打ち合わせをします。
そして、その打ち合わせの中で、どのような決算書(shū)にしていくかを必ず相談しています。
どんどんこれからも物件を新たに建てたい方、買い増していきたい方にとって、どのような決算書(shū)を銀行に提出するかが一つの大きなポイントになるからです。 銀行にとっても決算書(shū)の數(shù)字でしか計(jì)れない部分があるわけですから、見(jiàn)せ方は重要だと思っています。不動(dòng)産投資家さんにとって銀行受けの良い決算書(shū)とはどういうものかをお伝えしていきたいと思います。

チェックポイント（1）

一番初めのポイントとしては、「黒字」の決算書(shū)か、「赤字」の決算書(shū)かです。
結(jié)論から申しますと、絶対に「黒字」決算の方が有利です。
ただ、不動(dòng)産投資の場(chǎng)合、不動(dòng)産取得稅の支払いや大規(guī)模な修繕により赤字決算になってしまう可能性があります。
このような場(chǎng)合、取得稅や修繕費(fèi)用は突発的?臨時(shí)的な費(fèi)用であるため、その費(fèi)用を除外して損益計(jì)算を見(jiàn)てもらうことも可能です。そのため、そういった費(fèi)用がでた場(chǎng)合は決算書(shū)とは別に、臨時(shí)的であることを説明できる資料を添付する工夫が必要になります。
また上記の理由とは別に、親族に役員報(bào)酬を出すことで赤字になるケースもあるでしょう。
このような場(chǎng)合、親族間にお金が流れているだけであって、第三者に対して外部流出しているわけではないので、この役員報(bào)酬の支払いも損益計(jì)算から除外して見(jiàn)てもらうことが可能です。

チェックポイント（2）

お客様との打ち合わせでよく聞かれるのが、このチェックポイント（2）です。
「黒字決算の方が良いことは分かりましたが、それではどの程度黒字を出せばよいですか？」という質(zhì)問(wèn)です。

実は、10萬(wàn)円の黒字も100萬(wàn)円の黒字もあまり変わりません。それよりも、重視されるのが損益計(jì)算書(shū)から計(jì)算できるキャッシュフローなのです。 例えば、次のような決算書(shū)を作成したとします。

損益計(jì)算書(shū)

年間で返済する元本返済額が1,000萬(wàn)円だとします。
稅引前當(dāng)期純利益が100萬(wàn)円でていますので黒字決算となっています。しかし、この損益計(jì)算書(shū)からキャッシュフローを計(jì)算してみると、

稅引前當(dāng)期純利益100萬(wàn)円＋減価償卻費(fèi)＋700萬(wàn)円－年間の元本返済額1,000萬(wàn)円＝△200萬(wàn)円

となってしまうのです。
このような場(chǎng)合、接待交際費(fèi)や通信交通費(fèi)や雑費(fèi)などで、経費(fèi)から省いても支障のないものを除外して利益を多く出すことでキャッシュフローを改善させることができます。
（法人の場(chǎng)合は、減価償卻費(fèi)の計(jì)上額が減価償卻限度額の範(fàn)囲內(nèi)で任意となっていますので、減価償卻費(fèi)の計(jì)上額を減らして利益を多くしたとしても、キャッシュフローの計(jì)算においては結(jié)局利益にプラスされてしまうので意味がありません。）
別の視點(diǎn)で考えると、先ほどの例の場(chǎng)合、年間の元本返済額が500萬(wàn)円ならプラス300萬(wàn)になるので、キャッシュフローとして問(wèn)題ないと思ってもらえるということですよね。

チェックポイント（3）

「?jìng)鶆?wù)償還年數(shù)」を意識(shí)するということです。
実は、銀行員が最も重視しているのが「?jìng)鶆?wù)償還年數(shù)」と言われています。完全には理解できなくても銀行員がどのようにみているのかは把握しておきましょう。

債務(wù)償還年數(shù)の計(jì)算式

お金を貸す側(cè)からすると確実に返済してもらえるかどうか、貸したお金が毎年生み出される現(xiàn)金でどれだけの年數(shù)で返せるかが重要であり、その指標(biāo)として會(huì)社が利益やキャッシュフローで借入金を何年で返せるかを見(jiàn)ているのです。
銀行や定義によって異なりますが、大枠は下記の計(jì)算式で問(wèn)題ありません。

債務(wù)償還年數(shù)：（借入金－現(xiàn)金）÷（稅引後利益＋減価償卻）

ただし、この計(jì)算をする場(chǎng)合の借入金には、役員借入金は含まれませんのでご注意を。なぜならば通常このような借入金は、ある時(shí)払いの催促なしのためです。

それでは、不動(dòng)産賃貸業(yè)に求められる債務(wù)償還年數(shù)は何年なのでしょうか？
不動(dòng)産賃貸業(yè)は、賃貸物件という資産を購(gòu)入し、その資産から家賃収入が発生するというものです。その特徴として、資産である賃貸物件を購(gòu)入するのに多額の資金調(diào)達(dá)が必要なるため借入も大きくなり、返済までの期間も長(zhǎng)期間になるという特徴があります。
賃貸物件は、短くても10年以上、長(zhǎng)いと35年間に渡って賃料を確保し返済していくものですので、売上金額に対し多額の固定資産がバランスシートに計(jì)上されます。

では、不動(dòng)産賃貸業(yè)での債務(wù)償還年數(shù)は何年以內(nèi)がいいかというと、債務(wù)償還年數(shù)は20年內(nèi)をクリアした方が良いです。25年でも問(wèn)題ない銀行も多いですが、20年であれば、多くの銀行をクリアできます。15年以內(nèi)までくれば不動(dòng)産事業(yè)の債務(wù)償還年數(shù)としては優(yōu)秀です。
通常のビジネスでは10年以內(nèi)を求められますが、不動(dòng)産賃貸業(yè)のため、20年程度を基準(zhǔn)としています。

チェックポイント（4）

上記（1）～（3）以外に、次に挙げるような視點(diǎn)からも數(shù)字をみるようにしています。

• ?年間の債務(wù)返済比率 … 借入金の年間返済額＜（家賃収入―減価償卻費(fèi)を除いた経費(fèi)）×30％～40％
• ?稅引前CF【家賃収入―減価償卻費(fèi)を除いた経費(fèi)－ローンの元金返済】＞物件購(gòu)入時(shí)の総投資額×5％
• ?稅引後CF【家賃収入―減価償卻費(fèi)を除いた経費(fèi)－ローンの元金返済－稅金】＞物件購(gòu)入時(shí)の総投資額×3％

このように色々な角度から毎年みることが大切だと思っています。
是非參考になさってください。