賃貸住宅融資が3年ぶりに増加

賃貸住宅用の融資が3年ぶりに増加したことが國(guó)土交通省の調(diào)査で明らかになりました。コロナ禍による移動(dòng)制限が続いてきましたが、徐々に緩和措置が取られ人流が元に戻り始めたことが背景にあるのでしょうか。

新規(guī)融資額は4,540億円増の2兆6,700億円

國(guó)土交通省は2023年3月、「令和4年度 民間住宅ローンの実態(tài)に関する調(diào)査」を公表しました。同省は2003年度から住宅ローンを取り扱っている民間金融機(jī)関を?qū)澫螭俗≌谫Yの貸出狀況を調(diào)査しており、今回の調(diào)査期間は2022年10～11月。公表調(diào)査のタイトルは「令和4年度」になっていますが、件數(shù)?金額などの結(jié)果は令和3（2021）年度の実績(jī)を示しています。調(diào)査対象機(jī)関は1,242、回答率は91.4％となっています。

國(guó)民の計(jì)畫(huà)的な住宅取得を円滑に実現(xiàn)していくため、住宅ローン市場(chǎng)の動(dòng)向を把握し、住宅金融政策の検討?立案を行っていくための統(tǒng)計(jì)データを収集する狙いから毎年調(diào)査を継続しており、今年で20年になります。
調(diào)査項(xiàng)目は、（1）個(gè)人向けの住宅ローン実績(jī)（2）賃貸住宅の建設(shè)?購(gòu)入にかかる融資（アパートローン）の実績(jī)（3）住宅ローンの商品ラインナップ―の3點(diǎn)。今回は（2）の賃貸住宅を見(jiàn)ていきます。

2021年度の各年集計(jì)における賃貸住宅向け新規(guī)貸出額は2兆6,700億円、対前年比20.4％増。金額にして4,540億円の増加となっています。民間金融機(jī)関の業(yè)態(tài)別貸出額は地方銀行（48行）が8,485億円（対前年比15.6％増）と最多で、信用金庫(kù)（171）が6,866億円（22.2％増）、都市銀行?信託銀行など16行が4,282億円（81.8％増）、農(nóng)協(xié)（462）が3,351億円（10.5％増）、モーゲージバンクなど（12）が1,190億円（12.8％減）の順となっています。各地で高い貸し出しシェアを誇る地銀が強(qiáng)く、地域金融機(jī)関では地銀に次ぐ勢(shì)力である信用金庫(kù)は伸び率で地銀を上回っています。伸び率ではメガバンクグループである都銀?信託が大幅に増加。モーゲージバンクは前年割れになっています。

図1：賃貸住宅向け新規(guī)貸出額の推移（各年集計(jì)）

図2：【業(yè)態(tài)別】令和3年度賃貸住宅向け新規(guī)貸出額

貸出殘高（各年集計(jì)）は2021年度が35兆1,043億円。対前年比5.4％と微増。業(yè)態(tài)別の貸出殘高も新規(guī)貸出額と同様で、地方銀行11兆7,619億円（5.8％増）とトップ。2位は都銀?信託で8兆1,201億円（3.1％増）、信用金庫(kù)6兆5,510億円（17.1％増）、農(nóng)協(xié)4兆7,098億円（2.2％増）などとなっています。

図3：【業(yè)態(tài)別】令和3年度末賃貸住宅向け貸出殘高

出典：國(guó)土交通省 住宅局「令和4年度民間住宅ローンの実態(tài)に関する調(diào)査結(jié)果報(bào)告書(shū)」（令和5年3月）

2012年頃に始まった不動(dòng)産投資の加速

わが國(guó)では2012年頃にアパート?マンションローンなど不動(dòng)産投資向けの融資が急増しました。低金利局面が長(zhǎng)期化して投資先が乏しくなっていった狀況下、不動(dòng)産投資は個(gè)人投資家や土地?不動(dòng)産の相続に頭を悩ませる人々の間で関心が高まりました。2015年に相続稅改正があり、最高稅率が50％から55％に引き上げられ、基礎(chǔ)控除額が4割削減されました。それまで減稅の改正だった相続稅が初めて増稅になったのは、高齢者が保有する資産を若い世代に早期移転するよう促して経済を活性化することにありました。
これを受けて、相続稅の負(fù)擔(dān)増を回避する土地の有効活用が注目され始め、都市部から通勤圏內(nèi)にある郊外や多くの地方都市で賃貸住宅やマンションの建設(shè)が急増。不動(dòng)産向けの新規(guī)融資も2016年には12兆円を突破して年間の新規(guī)貸出額がピークになりました。ところが、2017年になると6年ぶりに不動(dòng)産の新規(guī)融資が減少に転じます。過(guò)熱する不動(dòng)産投資に金融當(dāng)局が警戒を強(qiáng)め、不動(dòng)産融資の監(jiān)視に力を入れ始めたのです。

そうした狀況の中で出てきたのが、いわゆる「スルガショック」と呼ばれる不動(dòng)産関連の不正融資でした。シェアハウスと呼ばれる安価な家賃の共同アパートが投資対象になり、地方銀行のスルガ銀行がずさんな融資審査を行っていた実態(tài)が明らかになりました。このため、各行は不動(dòng)産融資の引き締めを一斉に始め、不動(dòng)産融資の新規(guī)貸出額は減少していきました。
スルガショックではサブリース契約にもメスが入り、賃貸住宅の管理業(yè)務(wù)の適正化を求める聲が高まりました。國(guó)は賃貸住宅管理業(yè)者に対してサブリース契約をする場(chǎng)合は、契約の相手方から説明を受け、契約內(nèi)容や賃料減額などのリスクを十分理解してから契約するように注意喚起しました。

國(guó)內(nèi)ではコロナ禍の2年目となる2021年頃から不動(dòng)産融資の新規(guī)貸し出しは増加に転じています。巣ごもり生活の中で資産形成に対する興味が芽生え、不動(dòng)産融資への関心が高まってきたとの指摘があります。不動(dòng)産投資はインフレに強(qiáng)いといわれてきましたが、パンデミック（世界的な感染爆発）にも強(qiáng)いことを証明した格好となりました。