ESG不動産等投資活性化のために國も環(huán)境整備を強(qiáng)化國土交通省が不動産におけるESG投資を促すための評価項(xiàng)目を整理

ESG投資への関心が高まる

ESG投資への関心が高まる環(huán)境や社會におけるさまざまな課題が山積する中で、「ESG投資」への関心が高まっています。ESG投資とは、従來の財(cái)務(wù)情報(bào)だけでなくEnvironmen（t 環(huán)境）、Socia（l 社會）、Governance（ガバナンス）の3つの観點(diǎn)からも企業(yè)を分析?評価して投資先を選定することで、長期的により良い社會を目指す投資方法です。
日本証券業(yè)協(xié)會が公表する「SDGs債の発行狀況」によれば、日本國內(nèi)で公募されたSDGs債の発行額?発行件數(shù)の推移（図1）は、発行額?発行件數(shù)ともに増加傾向にあります。（編注：SDGs債とESG債はほとんど同義で使用される場合が多いため、參考數(shù)値としています）

投資家が投資先に対してESG要素への配慮を求める動きが年々増加していることを物語っており、ESG投資は、もはや世界的な潮流とも言える狀況です。日本の不動産においては、Environment（環(huán)境）分野では異常気象や気候変動など、Socia（l 社會）分野では、少子高齢化への対応や自然災(zāi)害への備え、地域活性化、多様な働き方?暮らし方の実現(xiàn)など、日本固有の課題も多く、ESG投資によってさまざまな取り組みが広がり、これらの課題を解決することにつながることが期待されます。

図1：日本國內(nèi)で公募されたSDGs債の発行額?発行件數(shù)の推移

出典：出典：國土交通省「不動産分野の社會的課題に対応するESG 投資促進(jìn)検討會 中間とりまとめ」（令和4 年3月30日）
日本証券業(yè)協(xié)會「SDGs 債の発行狀況」

評価や情報(bào)開示の仕組み等の環(huán)境整備が必要

不動産投資を行う場合、リスクとリターンという2つの視點(diǎn)から比較検討して投資物件を選定するやり方が大半ですが、ESG投資の考え方は、この2つの視點(diǎn)に加えて第3の視點(diǎn)「社會的なインパクト」についても投資家が意識すべきであるとする考え方です。

2021年（令和3年）3月に公表された、國土交通省の「不動産鑑定評価におけるESG配慮に係る評価に関する検討業(yè)務(wù)」においても、「不動産へのESG投資に當(dāng)たっても、短期的なリスク?リターンを踏まえた投資から、ESGの內(nèi)容である社會的なインパクトという、中長期的に生み出す価値を基本に判斷することが求められている」と提言し、「國際社會のESG投資の動向に即し、日本の不動産市場の安定的かつ持続的な拡大に向けて、國內(nèi)外の投資家に受け入れられる不動産投資市場の実現(xiàn)を目指す」としています。

不動産は、ESGのEnvironment（環(huán)境）、Socia（l 社會）、Governance（ガバナンス）のうち、特に「Social（社會）」と密接に関連しています。 不動産は、地域社會や人々の働き方?暮らし方などに大きく関わり、大きな影響を與えます。ですから、ESG不動産投資によって、持続可能な社會づくりや人々のウェルビーイングの実現(xiàn)といった社會課題の解決に貢獻(xiàn)することが可能です。 しかし、この「Social（社會）」分野については、「Environment（環(huán)境）」分野と比較して、インパクトについての評価方法や評価対象、情報(bào)開示の仕組みが十分に整理されているとは言えず、社會課題に貢獻(xiàn)する取り組みを促進(jìn)するためには、事業(yè)者が取り組みやすく、投資家や金融機(jī)関などにとっても投資判斷がしやすい、評価や情報(bào)開示の仕組みなどの環(huán)境整備が必要となります。

また、不動産分野を取り巻く環(huán)境（人口減少、遊休不動産の増加、自然災(zāi)害の脅威など）も大きく変化しています。例えば、新型コロナウイルスの感染拡大によって、社會的配慮（S分野）が重要であると回答したアセットマネージャーの割合がコロナ禍前と比較して20ポイントも増加したようです（BNPパリバ?アセットマネジメントの市場調(diào)査による）。

このような社會背景、環(huán)境の変化を受け、國土交通省は、より多くの資金が「Social（社會）」分野の解決につながる取り組みに投資されるように環(huán)境を整備する必要があると考え、不動産の「Social（社會）」分野における評価項(xiàng)目等について検討を行いました。

具體的には、少子高齢化や自然災(zāi)害への備え、地域活性化などの従來からある社會課題に加えて、テレワークの進(jìn)展や二拠點(diǎn)居住などによる多様な働き方?暮らし方といった新しい課題に対する評価項(xiàng)目も含まれています。

不動産分野における課題整理

國土交通省「不動産分野の社會的課題に対応するESG投資促進(jìn)検討會 中間とりまとめ」の中で、不動産に関する利害関係者とそれぞれの課題を以下（図2）のように整理しています。 利用者となるテナント、そこで働く人々、居住者においては、多様な働き方や快適さ、災(zāi)害や防犯対策などのさまざまな課題があり、地域社會にとっては、経済?文化の活性化、魅力向上などの課題があります。これらの課題に対して、不動産オーナーや事業(yè)者、投資家などが、ESG投資によって、課題解決のためのインパクトを生み出すということになります。

図2：不動産に関する便益の受益者と不動産に関連する社會課題

出典：國土交通省「不動産分野の社會的課題に対応するESG投資促進(jìn)検討會中間とりまとめ」（令和4年3月30日）

不動産にESG投資を促すために國土交通省が評価項(xiàng)目を整理

國土交通省は不動産の「Socia（l 社會）」分野における評価項(xiàng)目などの検討を行い、2022年（令和4年）3月、「不動産分野の社會的課題に対応するESG投資促進(jìn)検討會」による中間とりまとめを公表しました。
この中で、持続可能な社會、人々のウェルビーイングの実現(xiàn)に向けて、①安全?尊厳、②心身の健康、③豊かな経済、④魅力のある地域の4つの段階を設(shè)定し、各段階で解決すべき社會課題が整理されました。そして社會課題を軸に、個別不動産が対応可能な取り組みについて、合計(jì)約80の評価項(xiàng)目が整理されました。
國土交通省が評価項(xiàng)目を整理するにあたっては、以下の內(nèi)容を參考にしています。

• ?CASBEE、LEEDをはじめとする建築物を評価する認(rèn)証制度や都市空間を評価する指標(biāo)など
• ?ESG評価機(jī)関である、「MSCI」「FTSERussel」の評価基準(zhǔn)や「SASB」の開示基準(zhǔn)
• ?不動産企業(yè)を中心とした各社の具體的な取り組み（帰宅困難者の受け入れ施設(shè)の整備、オールジェンダーを意識したトイレの設(shè)置、震災(zāi)?水害等の対策、テナント參加型防災(zāi)訓(xùn)練の実施、スタートアップ向けオフィスの整備、障がい者雇用の支援?情報(bào)発信施設(shè)の運(yùn)営、ワーケーション施設(shè)の整備、エリアマネジメント組織によるコミュニティ活性化、健康増進(jìn)プログラムを提供するシニア向け賃貸住宅の整備等）

また、方針として、不動産事業(yè)者、投資家、雙方の立場から検討すること、評価の対象は、個別不動産の整備、運(yùn)営、利活用に伴う取り組みであり、その利用者、地域社會やまちづくりに與える効果も考慮すること、評価項(xiàng)目は投資におけるインパクトだけではなく、社會課題の解決に向けた取り組みを評価する際にも活用可能とすること、などをあげています。

4つのテーマとテーマごとの評価分野は以下の表の通りです。この評価分野ごとに、合計(jì)約80個の評価項(xiàng)目が整理されています。
例えば、「自然災(zāi)害への備え」については、「耐震性の確保」「水害への備え」「災(zāi)害時エネルギー供給?確?！埂阜罏?zāi)設(shè)備の整備」「災(zāi)害時の情報(bào)発信?共有」「建物周辺の電柱地中化やプロパンガスの集中供給施設(shè)の整備」「避難者?帰宅困難者の受入體制の整備」「テナントや地域事業(yè)者等と連攜したBCPの策定や防災(zāi)訓(xùn)練等の実施」が評価項(xiàng)目として整理されています。
詳しい內(nèi)容は、こちらの國土交通省の資料「不動産分野の社會的課題に対応するESG投資促進(jìn)検討會 中間とりまとめ 概要」をご覧ください。

まとめ

ESG不動産投資は、投資である以上、利益をもたらすものでなければなりませんが、國土交通省の資料にある、ハンブルク大學(xué)とドイチェ?アセット?マネジメントによる調(diào)査によれば、1970年代以降に公表された2,250以上のESG投資に関する研究結(jié)果を総合的に分析した結(jié)果、研究事例の62.6％において、ESGと企業(yè)財(cái)務(wù)パフォーマンスとの間にポジティブな相関関係が見られたとのことでした。
不動産が社會に貢獻(xiàn)できる分野は、経済の発展にとどまらず、多岐にわたります。長期的に人がより良い暮らしを営むために必要なことであり、地域の文化的な発展に寄與する可能性もあります。
今後國土交通省は、今回整理された「不動産の社會課題、評価テーマ、評価分野、評価項(xiàng)目（アクティビティ）」を踏まえて、評価方法の検討、情報(bào)開示にあたっての留意事項(xiàng)の検討を進(jìn)めるとしています。