不動産証券化は、不動産と金融が融合してできた事業(yè)分野です。そのノウハウを?qū)Wぶことは、2つの事業(yè)領(lǐng)域を?qū)Wぶことになります。そこには財務(wù)や広報?IRなど、ある程度の資産を持つ企業(yè)にとって経営上不可欠な要素が多く含まれています。企業(yè)経営にも役立つ不動産証券化のノウハウやスキルを紹介していきます。

デュー?デリは將來の価値予測

デュー?デリジェンス（Due?Diligence）のデューは「適正な」「正當な」、あるいは「義務(wù)」、デリジェンスは「努力」「精査」の意味があります。直訳すればデュー?デリジェンスは「適正評価」。現(xiàn)在は多くの場合で「資産査定」と訳されています。略して「デューデリ」、頭文字を取って「DD」（ディーディー）と呼ぶこともあります。

資産査定とは、対象となる資産の將來における価値を予測して現(xiàn)在の価値を決める作業(yè)のことです。例えば賃貸オフィス物件である不動産に投資する場合、當初の賃料収入は將來、周辺のオフィス物件環(huán)境から判斷してどの程度の水準になっているか。稼働率はどの程度確保できるのかなどを予測します。大きな投資行動の前に必要な調(diào)査をするのは、當然のこと。不動産投資は金額的にも規(guī)模も大きい投資ですから、慎重な判斷を要します。

近年、デュー?デリジェンスは企業(yè)買収（M&A）において頻繁に登場します。新たな事業(yè)に著手するための近道として、新規(guī)事業(yè)を立ち上げるのではなく、その事業(yè)を展開している企業(yè)を買収する企業(yè)が増えています。その際、買収する企業(yè)が將來どのような利益をもたらしてくれるのか。逆にどのようなリスクにさらされるのかを総合的に判斷するためにデュー?デリジェンスを活用しています。

M&Aが増加するにつれて客観的、総合的に企業(yè)価値を判斷するデュー?デリジェンスは、それ自體が事業(yè)として急成長しています。建設(shè)業(yè)界では建築診斷をデュー?デリジェンスと呼んで新たな事業(yè)として位置付けています。また、銀行のプロジェクトファイナンスでは、融資する企業(yè)に対してデュー?デリジェンスを?qū)g施しています。株式公開の支援を行う証券會社も、収益性の高いM&Aのアドバイザリー業(yè)務(wù)に注力しています。

図1：不動産証券化におけるデュー?デリジェンスの意義

情報発信は投資家保護、証券化市場の健全化に不可欠

不動産証券化では、主に証券化商品の発行主體で不動産の買い主であるSPC（特別目的會社）がデュー?デリジェンスを?qū)g施します。実際はSPCから資産運用を委託されたアセットマネージャーが実務(wù)を擔います。SPCは資金調(diào)達のために不動産を小口化した有価証券を不特定多數(shù)の投資家に販売します。そのためには、より多くの投資家に対して投資対象である物件の情報を最大限公開する必要があります。その情報がデュー?デリジェンスを?qū)g施して得られる情報です。つまり、デュー?デリは投資家保護のための基本的要件であり、証券化市場の健全化に必要不可欠なものなのです。

SPCは、それ自體は実態(tài)のある會社組織ではないものの、証券化においては多様な業(yè)務(wù)を代行するプレーヤーの集まりとして、ひとつの企業(yè)體と見なすことができます。従って、情報公開は投資家への情報発信で、企業(yè)の広報?IR活動に通じるものといえるでしょう。

3つの分野における調(diào)査

前置きが少し長くなりました。デュー?デリジェンスには、大きく分けると3つの調(diào)査項目があります。物理的調(diào)査と法的調(diào)査、経済的調(diào)査です。このうち物理的調(diào)査はエンジニアリング?レポート（ER）と呼ばれています。

物理的調(diào)査は土地や建物、および環(huán)境の狀況調(diào)査を行います。所在地や地番、地積の調(diào)査や隣地との境界はどうなっているのか。土地の下に埋蔵品などの文化財がないかどうか。地質(zhì)?地盤も調(diào)べます。土地の境界は物理的調(diào)査で問題になりやすいといわれています。境界の目印になるべき境界石がなくなっていたり、建物の一部が他人の土地に越境している場合などは是正方法を巡って相手方との調(diào)整が必要になります。
建物の調(diào)査も重要です。経年劣化の程度や修繕費用、改築や増築などで建築基準法に違反していないかどうかを調(diào)査します。環(huán)境調(diào)査は近年最も重要な項目でで、アスベストなどの有害物質(zhì)を含んでいないかどうか。土地や地下水の汚染可能性はないのか、入念に調(diào)べます。

法的調(diào)査は権利関係や賃貸借契約の內(nèi)容、売買契約書をチェックします。登記簿などの所有権や抵當権の調(diào)査。共有、區(qū)分所有などの権利関係を調(diào)査します。
経済的調(diào)査は、テナント関係では、テナントの業(yè)種や信用情報、稼働率や賃料の推移を調(diào)査します。賃貸オフィス物件では大口テナントが退去予定だったりすれば、不動産の収益が低下しますので、こうした調(diào)査も欠かせません。

図2：3つの調(diào)査と２つの客観評価ツール

客観性を擔保するため第三者レポート活用

デュー?デリジェンスでは、調(diào)査結(jié)果をより客観的なものにするため、デュー?デリを行った當事者とは別の第三者の意見を付けることが一般的とされています。その際に導入されるのが不動産鑑定評価書とエンジニアリング?レポート（ER）です。
不動産鑑定評価書は、専門家の不動産鑑定士が作成する土地建物のレポートで、デュー?デリの見解と不動産鑑定評価書の結(jié)果が著しく異なる場合は、デュー?デリをチェックすることがあります。エンジニアリング?レポートは、前述した「物理的調(diào)査」のことで、不動産鑑定評価書が「法的調(diào)査」と「経済的調(diào)査」と同等のものです。デュー?デリジェンスの3つの調(diào)査作業(yè)をそれぞれ補完するものとなっています。